市區重建建議

市區重建策略研究(行政摘要)

6.	市區重建建議
	重建樓宇 - 改善我們的市區環境
6.1	研究首先進行整體的評估。從規劃署、屋宇署、消防處、民政事務總署及土地發展公司取得有關樓宇樓齡及狀況的資料，用作初步評估市區重建的需要。再進一步研究地區及策略規劃、運輸、社會人口以及環境等因素，藉以劃定市區重建地盤。

都會區內殘舊破落建築物

6.2	然後研究劃出需要優先重建的地盤。主要考慮的因素包括有迫切需要重建的殘舊樓宇、保存具有價值的建築物、需要進行重新規劃及重整工作的地區。如果樓宇的樓齡在30年或以上且狀況欠佳，或未能符合現代樓宇消防安全設計或裝置要求，亦屬優先重建的對象。那些並無現代獨立衛生設施的戰前樓宇，亦會歸入優先重建之列。圖5 列出劃定優先重建地盤的主要因素。

　

圖 5 [文字版本]

圖5描述揀選優先重建地盤的過程

　

6.3	這項研究合共鑑定了200個優先重建地盤，涵蓋約55公頃的土地。這些優先重建地盤內的樓宇接近90%的樓齡為30年或以上。受這些優先重建地盤影響的約有37,000個住戶及105,000人。優先重建地盤的分布見圖6。

圖6 - 優先重建地盤及土地發展公司已承諾 / 可能進行的計劃分佈

　

6.4

這項研究結果亦確認舊工業區有重建的需要。然而，大規模重建工業樓宇可能會對工業生產活動及其相關職位有不良影響。這方面必須審慎行事。不過，規劃署亦有把舊工業區改劃作其他用途，及放寬工業用地的用途限制，以鼓勵現有工業區的重建。

6.5

研究後篩選了下列兩組工業樓宇，作為市區重建局初步處理的目標：

把舊工業樓宇與毗鄰殘舊的住宅樓宇合併納入優先重建地盤內。這個類別的工業樓宇主要分佈於馬頭角、大角咀等地區；
鑑定未盡其用而又可供綜合重建及重整的舊工業區，其中包括油塘工業區以及啟德機場舊址毗鄰的工業區。預期市區重建局會發揮推動作用，促使私人機構加快重建這些地區的步伐。如果私人機構的反應未如理想，市區重建局可以透過適當的方式，如與私人合作推展重建計劃。

都會區內殘舊破落建築物

　

6.6

這項研究建議在下一回市區重建策略檢討時，可更全面考慮舊工業區例如長沙灣、新蒲崗、觀塘、荃灣、葵涌及柴灣等地區重建的問題。

　

市區重建目標區

6.7

許多優先重建地盤集中在舊區的局部範圍。這項研究建議採取以目標區為本的方法，將優先重建地盤集中的部分劃為目標區，然後以整個地區為基礎著手解決市區重建的問題。現初步劃定以下九個目標區(圖7)，並以全盤協調的方式集中進行重建及修復工作：

馬頭角
大角咀
深水埗
油麻地
油塘
觀塘
西營盤
灣仔
荃灣

圖7 - 市區重建目標區

　

透過市區重建提高城市生活質素

6.8
這項研究為各目標區及優先重建地盤範圍擬定策略規劃指引。其主要目的是讓這些地區在完成市區重建後能夠成為理想的居所。擬議的策略規劃指引包括下列三方面：

為每一目標區擬備概念發展大綱，引導擬議的市區重建工作以整體協調的方式進行；

為優先重建地盤擬備一套概略發展規範，以便簡化和加快重建規劃程序；

為目標區設定適用的整體設計目標，以鼓勵高質素的發展。道路及運輸系統設計須強調環保效益，並優先考慮行人及公共運輸的需要。

透過市區重建提高城市生活質素

6.9	策略規劃指引將成為市區重建局擬備五年事務計劃及週年業務計劃的依據(圖8)。然而，優先重建地盤的詳細發展內容包括界線等，可因應情況作靈活修改。在每年擬備五年事務計劃及週年業務計劃時，市區重建局應從優先重建地盤中揀選計劃。不過，如有充分理由，該局仍可建議進行這項研究所涵蓋範圍以外的其他計劃。

　

圖8 - 市區重建策略修訂及檢討
[文字版本]

　

6.10

擬議的優先重建地盤及策略規劃指引應定期作出修訂。市區重建局、相關政策局及部門應在早期階段便參與其事。這樣可確保各部門的意見及對「政府/團體/社區」設施和其他基礎設施的要求，能及時反映作市區重建局規劃之用。

6.11

現時仍有若干數目的土地發展公司計劃，正處於不同的實施階段。這項研究認為，所有實施中的土地發展公司計劃，應由日後的市區重建局接手繼續進行。此外，待市區重建局成立後，仍可對土地發展公司於一九九八年年初公佈的20多個建議計劃作適當考慮。

6.12

待全部優先重建地盤建成後，足可大幅改善現時市區內殘舊地點的面貌，使重建後的社區達至現代城市生活的水平。雖然市區重建為社會帶來的益處大部分難以量化，但仍可列出以下明顯的改善地方：

改善約55公頃舊區的環境質素；
提供62,800個新住宅單位；
提供51,500平方米的休憩用地、70,700平方米的社區設施；
修復或保存27幢有特色的樓宇。

　

保存舊有特色及重建後的行走廊

　

	修復樓宇 - 令我們的樓宇獲得妥善保養
6.13	如果樓宇沒有妥善保養，建築物殘破失修的問題將會迅速惡化，單靠拆卸重建最終難以解決問題。關於建築物安全的事宜，現時是由建築事務監督負責監察。
6.14	過去兩年，政府採取了一連串措施，推動樓宇修復工作。屋宇署推行自願參與的樓宇安全檢驗計劃，輔以一項改善屋宇安全貸款計劃，從而鼓勵業主改善其樓宇質素。消防處亦推行改善消防安全貸款計劃。
6.15	雖然這兩項計劃的效用仍有待全面評估，但公眾對這些計劃的反應一直不太積極。如果自願性的樓宇保養措施沒有多大效用，當局便應認真考慮引入更嚴格的修復措施，例如有法定效力的樓宇預防性維修計劃，強調預防性的樓宇保養方針，以避免樓宇結構及其它部分過早出現衰壞的情況。另一方面，可以考慮由市區重建局負責在目標區內執行以上建議的法定樓宇維修計劃。建築事務監督則負責執行其他地區的樓宇安全檢驗計劃。
6.16	受重建影響的業主及租戶不時會接到須修葺或修復其物業的通知書。此舉往往令受影響人士感到無所適從，並加重他們的財政負擔。
6.17	這項研究建議負責修復與負責重建的機構之間應互相協調，以減少對受影響的業主及租戶造成的不便。

戰前樓宇修復前面貌
戰前樓宇修復後面貌改觀

　

保存樓宇 - 令我們的文化資產更趨多元化

6.18

有保存價值的建築物及具本地特色的地方是我們城市的重要資產。透過市區重建，可以保存這些有價值的建築物及美化具歷史、文化及建築價值的地點，此舉可加強香港的獨特國際都會形象。

保存有價值的建築物

這項研究主張保存及改善在優先重建地盤及目標區內具有保留價值的建築物，用作合適的用途。例如在油麻地及灣仔的多幢有歷史、建築、文化價值的建築物，已劃為優先重建地盤。市區重建局應提出具創意的設計方案，以便在綜合重建計劃中保存這些建築物及其毗鄰地方。

這項研究亦列出一系列具有歷史、文化或建築價值的政府物業，並已建議地政總署聯同古物古蹟辦事處，探討這些物業可否受保存及它們的長遠用途。

美化市容 - 具地方特色的地點

這項研究建議在兩處地方進行試驗性質的美化市容計劃，其一為灣仔區的石水渠街，另一則為蘭桂坊及毗鄰的中區行人電梯一帶地方。該項計劃旨在保存地方的特色及提高對遊客的吸引力。

有關蘭桂坊及中區行人電梯一帶的試驗計劃，建議可結合香港旅遊協會近日提出美化該區街道景觀及環境的計劃一併推行，並由建築署負責執行。另一方面，亦可納入由民政事務總署負責的市區小型工程計劃。就石水渠街地區而言，建議可以納入毗鄰的優先重建地盤內，將重建及保存有價值的建築物一起融合考慮，設計出一個有創意的市區重建計劃。這項計劃會由市區重建局負責進行。

　

具保存價值的灣仔
石水渠街樓宇

具保存價值的灣仔石水渠街樓宇 - 概念設計風貌

美化市容計劃 - 鄰近中環行人電梯

　

保存油麻地戲院及鮮果批發市場 - 概念設計風貌

	*主要建議*
1.	市區重建局應繼續進行土地發展公司已開展的重建項目。
2.	市區重建局在擬備五年事務計劃及週年業務計劃時，應以200個優先重建地盤為計劃目標。該局亦可考慮土地發展公司於一九九八年年初公佈的重建建議。
3.	在下一回市區重建策略檢討時，應研究綜合處理舊工業區重建問題。此外，市區重建局應採取下列兩項重建方案：一併重建舊工業樓宇與毗鄰殘舊的住宅樓宇；及選定適合綜合重建及未盡其用的舊工業區，並推動私人機構加快重建步伐。
4.	市區重建局應採取以目標區為本的方法，在互相協作的情況下綜合推行區內優先重建項目及修復工作。
5.	市區重建局應根據這項研究所制訂的策略規劃指引來發展優先重建地盤及市區重建目標區。
6.	規劃環境地政局應檢討自願性的樓宇安全檢驗計劃及相關貸款計劃的成效，並應認真考慮推行有法定效力的樓宇預防性維修計劃。
7.	市區重建局及建築事務監督應互相協調，減少在修復及重建時對業主及租戶造成不便。
8.	由市區重建局負責在目標區內執行研究建議的法定樓宇預防性維修計劃。建築事務監督則負責執行其他地區的樓宇維修計劃。
9.	地政總署應聯同古物古蹟辦事處，探討這項研究所建議的一系列具有保留價值的政府物業應否保留及它們的適當用途。
10.	市區重建局在油麻地及灣仔目標區及其他優先重建地盤進行重建時，應採用綜合及具創意的設計，著重如何保存區內具有保留價值的建築物，並顧及這項研究所建議的保護有關建築物策略規劃指引。
11.	在中環蘭桂坊並鄰近中區行人電梯一帶，及灣仔石水渠街，進行試驗性美化市容計劃。前者可由建築署執行，而後者則由市區重建局負責。此外，亦可利用民政事務總署的市區小型工程計劃，推行美化市容項目。

　

一項綜合重建及保留有價值建築物的重建計劃

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