[完 整 版 本]

第 2 節 ： 居 住 密 度

1. 居 住 密 度 是 把 佔 用 土 地 的 發 展 或 人 口 的 密 度 ， 以 量 化 的 形 式 表 示 出 來 。 人 口 不 同 的 分 布 情 況 ， 對 公 共 設 施 ( 例 如 運 輸 基 礎 設 施 、 公 用 設 施 及 社 區 方 面 的 基 礎 設 施 ) 的 提 供 有 重 大 影 響 。

2. 有 關 各 個 地 區 內 發 展 住 宅 的 最 高 地 積 比 率 ， 扼 要 載 列 於 下 文 各 表 ：

[簡 易 表 格 模 式]

表 1 ： 都 會 區

註 釋 ：

一 般

-      表 內 只 顯 示 出 某 個 地 區 可 能 獲 許 可 的 最 高 地 積 比 率 。 不 過 ， 如 發 展 容 量 受 到 很 大 限 制 ( 例 如 交 通 或 基 礎 設 施 方 面 的 限 制 ， 或 基 於 環 境 、 地 形 或 土 力 的 狀 況 ) ， 或 須 符 合 特 別 的 設 計 規 限 ， 則 在 適 當 及 可 行 的 情 況 下 ， 或 會 訂 定 較 低 的 地 積 比 率 。

-      在 某 些 地 區 ， 由 於 須 受 機 場 障 礙 物 高 度 管 制 ， 因 此 所 獲 許 可 的 地 積 比 率 ， 或 許 未 必 能 夠 達 致 最 高 的 水 平 。

1. 住 宅 的 地 積 比 率 最 高 為 8 倍 、 9 倍 及 10 倍 ， 視 乎 地 盤 屬 甲 類 、 乙 類 、 或 丙 類 而 定 。

2. 如 部 分 樓 面 面 積 屬 非 住 宅 用 途 ， 住 宅 的 最 高 地 積 比 率 會 按 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 有 關 綜 合 用 途 建 築 物 計 算 程 式 的 規 定 減 少 。

3. 住 宅 的 最 高 地 積 比 率 是 根 據 分 區 計 劃 大 綱 圖 上 所 指 定 的 比 率 訂 定 的 ， 與 地 盤 類 別 無 關 。 

4. 如 非 住 宅 用 途 的 樓 面 面 積 的 地 積 比 率 超 過 1.5 倍 ， 住 宅 的 最 高 地 積 比 率 會 是 把 超 出 的 倍 數 減 去 後 得 出 的 比 率 。

5. 對 於 第 一 代 的 新 市 鎮 ( 即 屯 門 、 沙 田 、 粉 嶺 ／ 上 水 、 大 埔 、 元 朗 及 荃 灣 ) ， 只 有 在 擬 議 的 發 展 屬 規 劃 事 務 監 督 所 制 訂 或 核 准 的 綜 合 重 建 計 劃 的 整 個 部 分 或 主 要 部 分 時 ， 才 會 獲 准 修 訂 契 約 ， 把 在 一 九 八 一 年 九 月 之 前 所 訂 定 的 地 積 比 率 予 以 提 高 。

6. 在 考 慮 區 內 的 情 況 ， 例 如 基 礎 設 施 的 容 量 後 ， 綜 合 發 展 區 內 住 宅 的 最 高 地 積 比 率 可 能 會 獲 准 提 高 。 不 過 ， 在 荃 灣 、 葵 涌 及 青 衣 的 新 發 展 區 和 綜 合 發 展 區 ， 地 積 比 率 最 高 通 常 是 5 倍 。

7. 任 何 非 住 宅 部 分 的 地 積 比 率 與 住 宅 部 分 的 地 積 比 率 的 總 和 ， 可 達 致 建 築 物 ( 規 劃) 規 例 綜 合 用 途 建 築 物 計 算 程 式 或 分 區 計 劃 大 綱 圖 所 准 許 的 最 高 水 平 。

8. 在 現 有 的 發 展 區 ， 除 非 分 區 計 劃 大 綱 圖 內 已 包 括 有 關 的 地 積 比 率 ， 否 則 只 有 在 修 訂 契 約 時 或 對 根 據 城 市 規 劃 條 例 第 1 6 條 提 出 申 請 的 發 展 項 目 ， 才 可 訂 定 這 個 住 宅 地 積 比 率 。

9. 在 特 別 發 展 管 制 區 內 ， 住 宅 的 最 高 地 積 比 率 可 能 會 受 到 進 一 步 的 限 制 。

[圖 表 簡 介]

表 2 ： 新 市 鎮 ( 不 包 括 荃 灣 在 內 )

註 釋 ：

一 般 ： 表 內 只 顯 示 出 某 個 地 區 可 能 獲 許 可 的 最 高 地 積 比 率 。 不 過 ， 如 發 展 容 量 受 到 很 大 限 制 ( 例 如 交 通 或 基 礎 設 施 方 面 的 限 制 、 或 基 於 環 境 、 地 形 或 土 力 的 狀 況 ) ， 或 須 符 合 特 別 的 設 計 規 限 ， 則 在 適 當 及 可 行 的 情 況 下 ， 或 會 訂 定 較 低 的 地 積 比 率 。

1. 只 有 在 基 礎 設 施 並 無 受 到 限 制 的 情 況 下 ， 例 如 附 近 有 高 運 載 量 的 交 通 運 輸 系 統 ， 所 獲 許 可 的 住 宅 地 積 比 率 才 可 高 達 8 倍 。 其 他 地 區 的 地 積 比 率 應 根 據 區 內 的 情 況 而 釐 定 。

2. 對 於 第 一 代 的 新 市 鎮 ( 即 屯 門 、 沙 田 、 粉 嶺 ／ 上 水 、 大 埔 、 元 朗 及 荃 灣 ) ， 只 有 在 擬 議 的 發 展 屬 規 劃 事 務 監 督 所 制 訂 或 核 准 的 綜 合 重 建 計 劃 的 整 個 部 分 或 主 要 部 分 時 ， 才 會 獲 准 修 訂 契 約 ， 把 在 一九八一 年 九 月 之 前 所 訂 定 的 地 積 比 率 予 以 提 高 。

3. 如 部 分 樓 面 面 積 屬 非 住 宅 用 途 ， 住 宅 的 最 高 地 積 比 率 將 會 按 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 有 關 綜 合 用 途 建 築 物 計 算 程 式 的 規 定 減 少 。

4. 只 有 在 具 特 別 理 由 的 情 況 下 ， 例 如 在 土 力 狀 況 或 基 礎 設 施 方 面 受 到 嚴 重 限 制 ， 新 市 鎮 的 用 地 才 應 劃 為 住 宅 發 展 密 度 第 4 區 。

[圖 表 簡 介]

表 3 ： 鄉 郊 地 區 

註 釋 ：

一 般 ： 表 內 只 顯 示 出 某 個 地 區 可 能 獲 許 可 的 最 高 地 積 比 率 。 不 過 ， 如 發 展 容 量 受 到 很 大 限 制 ( 例 如 交 通 或 基 礎 設 施 方 面 的 限 制 ， 或 基 於 環 境 、 地 形 或 土 力 的 狀 況 ) ， 或 須 符 合 特 別 的 設 計 規 限 ， 則 在 適 當 及 可 行 的 情 況 下 ， 或 會 訂 定 較 低 的 地 積 比 率 。

1. 住 宅 的 地 積 比 率 適 用 於 地 盤 淨 面 積 ( 即 不 包 括 道 路 及 已 劃 為 休 憩 用 地 的 地 方 ) 。

2. 發 展 比 率 適 用 於 整 個 地 盤 ， 包 括 會 用 作 興 建 道 路 及 闢 設 休 憩 用 地 的 地 方 ， 但 不 包 括 斜 坡 。

3. 新 界 豁 免 管 制 屋 宇 的 地 盤 面 積 為 65.03 平 方 米 。