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第二章 住宅發展密度
5. 為 策 略 性 及 地 區 規 劃 制 定 的 住 宅 發 展 密 度 指 引 6. 為 地 盤 規 劃 制 定 的 住 宅 發 展 密 度 指 引 附 錄 1 表 6 說 明 使 用 地 積 比 率 與 人 口 互 相 關 聯 的 例 子 附 錄 2 以「 地 盤 使 用 模 式 2 」 把 地 積 比 率 換 算 為 人 口 密 度 (只 供 參 考）
二零零三年九月版本
1.1 制 定 住 宅 發 展 密 度 指 引 的 目 的 和 作 用 1.1.1 住 宅 發 展 密 度 是 把 可 供 使 用 的 土 地 的 發 展 或 人 口 密 度 ，以 量 化 的 形 式 表 示 出 來 。 由 於 人 口 的 分 布 情 況 對 提 供 公 共 設 施 ( 例 如 運 輸 設 施 、公 用 設 施 及 社 區 基 礎 設 施 ) 有 重 大 的 影 響 ，所 以 管 制 住 宅 發 展 密 度 是 有 效 規 劃 土 地 用 途 的 基 本 工 作。 1.1.2 制 定 住 宅 發 展 密 度 政 策 的 主 要 目 的 如 下 ：
1.1.3 住 宅 發 展 密 度 指 引 藉 著 制 定 一 套 條 理 分 明 而 適 用 於 不 同 類 別 地 區 的 密 度 標 準 ， 以 達 致 上 述 各 項 目 的 。 這 些 標 準 就 不 同 層 面 的 規 劃 事 宜 作 出 指 引 ， 由 策 略 性 規 劃 以 至 發 展 管 制 等 皆 適 用 ， 不 論 公 營 和 私 營 房 屋 皆 同 樣 適 用 ， 但 在 引 用 時 應 具 靈 活 性 ， 以 顧 及 不 同 地 區 的 情 況。 1.1.4 制 定 指 引 的 主 要 目 的 ， 是 使 規 劃 師 可 以 對 劃 作 住 宅 發 展 的 地 區 可 容 納 的 人 口 作 出 可 靠 的 估 計， 或 就 容 納 已 知 數 目 人 口 所 需 的 土 地 面 積 作 出 估 計 。 為 了 確 保 能 夠 規 劃 足 夠 的 基 礎 設 施 及 服 務 以 滿 足 日 後 人 口 的 需 要 ， 以 及 指 示 在 達 到 這 個 目 的 方 面 某 一 地 盤 或 地 區 所 須 施 加 的 發 展 密 度 限 制 ， 進 行 這 些 估 計 是 必 需 的 。 1.2 一 般 住 宅 發 展 密 度 原 則 1.2.1 在 釐 訂 住 宅 發 展 密 度 方 面 ， 訂 定 了 一 些 一 般 原 則 ， 規 劃 時 應 周 詳 考 慮 這 些 原 則 ， 以 期 在 土 地 用 途 、 運 輸 、 環 境 及 基 礎 設 施 規 劃 方 面 互 相 配 合 。 透 過 這 種 綜 合 規 劃 方 法 規 劃 不 同 密 度 的 住 宅 發 展 ， 既 可 達 致 最 具 效 益 和 發 揮 最 大 功 能 的 分 布 情 況 ， 又 可 在 社 會 、 運 輸 及 基 礎 設 施 方 面 發 揮 規 模 經 濟 的 作 用 ， 同 時 又 能 符 合 環 境 目 標。 1.2.2 上 述 有 關 住 宅 密 度 的 綜 合 規 劃 原 則 包 括 ：
1.3 行 政 管 理 工 作 1.3.1 本 港 採 用 混 合 式 的 管 理 方 法 管 制 住 宅 發 展 密 度 ， 部 分 方 法 以 法 定 權 力 為 依 據 ， 而 部 分 則 以 行 政 措 施 為 基 礎 。 《 建 築 物 條 例 》 ， 包 括 有 關 的 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 ， 是 明 確 訂 明 發 展 密 度 限 制 及 執 行 條 文 的 唯 一 法 規 。 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 附 表 1 就 建 築 物 高 度 ， 訂 明 住 用 建 築 物 及 非 住 用 建 築 物 的 准 許 最 高 地 積 比 率 和 最 大 上 蓋 面 積 。 1.3.2 此 外 ， 《 城 市 規 劃 條 例 》 規 定 ， 當 局 可 藉 著 分 區 計 劃 大 綱 圖 的 註 標 及 註 釋 ， 施 行 可 強 制 執 行 的 地 積 比 率 管 制 。 1.3.3 至 於 把 發 展 密 度 規 限 於 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 的 法 定 最 高 住 宅 發 展 密 度 以 下 的 其 他 措 施 ， 均 屬 行 政 性 質 ， 所 以 可 在 有 需 要 時 藉 著 把 它 們 納 入 批 地 契 約 或 列 入 分 區 計 劃 大 綱 圖 內 ， 予 以 執 行 。 這 些措 施 包 括 《 香 港 規 劃 標 準 與 準 則 》 所 制 定 的 住 宅 發 展 密 度 指 引 及 特 別 發 展 管 制 區條 文 。 指 定 某 些 地 區 為 特 別 發 展 管 制 區 的 目 的 ， 是 為 了 保 留 一 些 有 特 色 或 具 美 化 市 容 作 用 的 地 區 ， 又 或 這 些 地 區 的 發 展 因 交 通 容 量 受 到 局 限 之 故 。
2.1 香 港 公 營 及 私 營 住 宅 區 的 發 展 密 度 ， 是 透 過 限 制 地 積 比 率 加 以 管 制 。 地 積 比 率 的 定 義 ， 是 指 建 築 物 的 總 樓 面 面 積 ( 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 所 界 定 者 ) 與 建 築 物 所 在 地 盤 的 面 積 ( 地 盤 淨 面 積 ) 構 成 的 比 率 。 地 盤 面 積 的 定 義 見 載 於 圖1 。 地 積 比 率 雖 然 規 限 了 建 築 物 的 總 樓 面 面 積 ， 但 只 會 間 接 影 響 人 口 的 密 度 ， 原 因 是 人 口 密 度 還 會 受 其 他 因 素 影 響 ， 如 單 位 大 小 和 每 單 位 人 口 比 率 等 的 相 互 作 用 。 2.2 因 此 ， 住 宅 發 展 密 度 指 引 具 有 下 列 兩 個 主 要 作 用 ：
3.1 建 築 物 發 展 密 度 的 實 施 3.1.1 有 關 香 港 建 築 物 住 用 部 分 獲 准 許 的 基 本 最 高 地 積 比 率 ， 載 列 於《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 附 附 表 1 。 如 要 把 最 高 地 積 比 率 限 制 於 所 列 水 平 之 下 ， 只 可 通 過 以 下 方 法 實 施 ：
3.1.2 根 據 《 香 港 規 劃 標 準 與 準 則 》 或 特 別 發 展 管 制 區 條 文 ， 如 要 對 不 同 類 別 的 地 區 訂 下 建 築 物 密 度 指 引 ， 只 能 在 上 述 其 中 一 個 或 多 個 情 況 適 用 時 才 可 實 施 。 因 此 ， 現 建 議 在 有 必 要 和 可 能 的 情 況 下 ， 把 指 引 所 列 的 准 許 最 高 地 積 比 率 納 入 法 定 的 分 區 計 劃 大 綱 圖 內 。 3.2 都 會 區 3.2.1 都 會 區 包 括 香 港 島 、 九 龍 、 新 九 龍 、 荃 灣 和 葵 青 區 。 都 會 計 劃 為 這 些 地 區 確 立 以 下 發 展 密度 準 則 ：
3.2.2 都 會 區 可 按 住 宅 發 展 密 度 分 成 三 個 分 區 ︰ 住 宅 發 展 密 度 第 1 區 、 第 2 區 及 第 3 區 ( 見 圖 2 ) 。
3.2.3 上 述 各 個 發 展 密 度 分 區 內 住 用 部 分 的 准 許 最 高 地 積 比 率 見 表 1 。 住 宅 發 展 密 度 第 1 區 3.2.4 在 現 有 已 建 設 區 內，位 於 住 宅 發 展 密 度 第 1 區 的 現 有 建 築 物 進 行 重 建 時 ， 不 同 的 主 要 區 域 所 准 許 的 地 積 比 率 並 不 相 同 。《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 附 表 1 的 規 定 現 時 適 用 於 香 港 島 。 九 龍 區 的 最 高 住 用 地 積 比 率 則 根 據 「 九 龍 建 築 物 密 度 研 究 檢 討 」的 建 議 而 進 一 步 規 限 為 7.5 倍 。 這 個 住 用 地 積 比 率 的 上 限 會 透 過 有 關 地 區 的 分 區 計 劃 大 綱 圖 實 施 。 荃 灣 及 葵 青 區 則 受 第 一 代 新 市 鎮 的 地 積 比 率 規 限 所 管 制 。 根 據 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 附 表 1 來 釐 定 准 許 地 積 比 率 時 ， 地 盤 類 別 是 一 個 有 關 因 素 。 如 住 宅 樓 宇 包 括 非 住 用 部 分 ， 則 可 根 據 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 有 關 綜 合 用 途 建 築 物 計 算 程 式 的 條 文 ， 進 一 步 限 制 最 高 的 准 許 住 用 地 積 比 率 。 3.2.5 在 未 受 法 定 圖 則 所 涵 蓋 的 新 發 展 地 區 ， 包 括 新 填 海 區 及 其 他 新 平 整 的 地 區 ， 住 用 部 分 的 最 高 地 積 比 率 為 6.5 倍 。 這 個 地 積 比 率 低 於 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 所 訂 的 法 定 限 制 ， 藉 此 達 到 都 會 計 劃其 中 一 項 主 要 目 標 ， 就 是 透 過 減 低 發 展 密 度 ， 以 改 善 市 區 生 活 環 境 。 有 關 地 盤 除 可 設 下 住 用 部 分 的 地 積 比 率 規 限 為 6.5 倍 外 ， 還 可 訂 定 非 住 用 部 分 的 地 積 比 率 ， 其 倍 數 可 達 至 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 綜 合 用 途 建 築 物 計 算 程 式 或 分 區 計 劃大 綱 圖 所 准 許 的 最 高 比 率 。 3.2.6 在 綜 合 發 展 區 內 ， 住 用 部 分 的 最 高 地 積 比 率 通 常 為 6.5 倍 ， 但 如 基 礎 設 施 容 量 許 可 ， 亦 可 視 乎 地 區 情 況 提 高 地 積 比 率 的 規 限 。 住 宅 發 展 密 度 第 2 及 第 3 區 3.2.7 在 現 有 的 已 建 設 區 內 ， 表 1 所 列 的 住 宅 發 展 密 度 第 2 及 第 3 區 的 地 積 比 率 限 制 ， 除 非 已 納 入 分 區 計 劃 大 綱 圖 內 ， 否 則 只 能 藉 契 約 條 件 及 規 劃 許 可 附 帶 條 件 施 行 。 3.2.8 在 新 發 展 區 ， 第 2 及 第 3 區 的 住 用 部 分 的 最 高 地 積 比 率 分 別為 5.0 倍 及 3.0 倍 。 3.3 新 市 鎮 3.3.1 新 市 鎮 也 是 根 據 和 都 會 區 相 同 的 原 則 ， 分 為 三 個 住 宅 發 展 密 度 分 區 ： 住 宅 發 展 密 度 第 1 區 、 住 宅 發 展 密 度 第 2 區 及 住 宅 發 展 密 度 第 3 區 。 此 外 ， 如 果 在 土 力 狀 況 或 基 礎 設 施 方 面 受 到 嚴 重 限 制 ， 或 須 與 毗 鄰 鄉 郊 地 區 的 低 密 度 發 展 配 合 ， 有 關 地 區 也 可 以 劃 為 發 展 密 度 極 低 的 住 宅 發 展 密 度 第 4 區 。 以 上 各 個 分 區 內 住 用 部 分 的 准 許 最 高 地 積 比 率 現 載 於 表 2 。 3.3.2 新 市 鎮 計 劃 的 目 的 ， 是 藉 著 提 供 大 為 改 善 的 生 活 環 境 ， 來 鼓 勵 有 意 遷 居 的 人 們 遷 出 人 煙 稠 密 的 主 要 市 區 。 我 們 在 都 會 區 的 新 發 展 地 區 實 施 較 低 的 發 展 密 度 之 後 ， 可 能 也 會 有 人 要 求 同 樣 減 低 新 市 鎮 的 發 展 密 度 。 不 過 ， 由 於 大 部 分 新 市 鎮 都 以 綜 合 方 式 來 規 劃 ， 並 且按 住 宅 發 展 密 度 第 1 區 的 8 倍 最 高 地 積 比 率 來 發 展 ( 至 於 商 業 部 分 的 地 積 比 率 ， 則 根 據 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 綜 合 用 途 建 築 物 計 算 程 式 來 釐 定 ) ， 因 此 ， 要 作 出 修 訂 的 需 要 不 大 。 我 們 只 會 在 基 礎 設 施 不 受 限 制 的 情 況 下 ， 例 如 有 關 地 區 附 近 設 有 容 量 大 的 運 輸 系 統 時 ， 才 會 准 許 該 處 住 用 部 分 的 地 積 比 率 為 8 倍 ； 而 其 他 地 方 的 地 積 比 率 ， 則 應 根 據 當 地 情 況 決 定 。 3.3.3 住 宅 發 展 密 度 第 2 及 第 3 區 的 准 許 最 高 地 積 比 率 與 都 會 區 的 比 率 相 同 ， 分 別 為 5.0 倍 及 3.0 倍 。 3.4 鄉 郊 地 區 3.4.1 鄉 郊 地 區 的 發 展 密 度 應 遠 低 於 市 區 ， 部 分 原 因 是 運 輸 、 公 用 設 施 及 社 區 基 礎 設 施 的 容 量 有 限 ， 而 在 很 多 情 況 下 ， 亦 由 於 有 需 要 保 護 優 美 的 自 然 景 觀 ， 以 免 鄉 郊 受 到 市 區 發 展 所 侵 佔 。 3.4.2 鄉 郊 地 區 可 分 為 六 個 鄉 郊 住 宅 發 展 密 度 分 區 ， 涵 蓋 了 可 獲 指 定 為 適 合 發 展 的 地 方 ： 鄉 郊 住 宅 發 展 密 度 第 1 區 至 第 5 區 及 鄉 村 。 每 個 分 區 大 體 上 都 會採 用 某 類 建 築 形 式 ， 但 不 一 定只 限 於 採 用 該 類 的 建 築形 式 。 有 關 的 地 積 比 率 及 住 用 樓 層 層 數 的 指 引 載 於 表 3 。
鄉 村 發 展 密 度 分 區 涉 及 獲 准 建 於 認 可 的 傳 統 鄉 村 劃 定 範 圍 內 的 新 界 豁 免 管 制 屋 宇 。 ( 最 高 地 積 比 率 為 3 倍 ， 即 在 一 個 面 積 為 65.03 平 方 米 的 地 盤 上 可 建 造 上 蓋 面 積 比 率 為 100 % 的 3 層 建 築 物 ) 3.4.3 應 該 注 意 的 是 ， 鄉 郊 住 宅 發 展 密 度 第 3 、 第 4 及 第 5 區 的 地 積 比 率 ， 是 以 可 供 使 用 的 地 盤 總 面 積 來 計 算 ， 道 路 及 休 憩 用 地 亦 包 括 在 內 ， 並 顧 及 鄉 郊 地 盤 及 地 形 的 不 同 情 況 。 有 關 鄉 郊 住 宅 發 展 密 度 第 1 及 第 2 區 地 盤 淨 面 積 的 地 積 比 率 ， 請 參 閱 圖 1 3.5 地 積 比 率 幅 度 3.5.1 表 1 、 表 2 和 表 3 所 列 的 最 高 地 積 比 率 ， 是 我 們 希 望 達 到 的 目 標 。 如 發 展 容 量 受 很 大 限 制 ( 例 如 因 運 輸 或 基 礎 設 施 方 面 的 局 限 、 或 要 顧 及 環 境 、 地 形 或土 力 狀 況 ) ， 又 或 基 於 設 計 上 的 特 別 考 慮 等 ， 所 採 用 的 最 高 地 積 比 率 可 能 會 低 於 上 述 的 地 積 比 率 目 標 。 不 過 ， 可 接 受 的 地 積 比 率 幅 度 ， 不 應 低 於 下 一 個 較 低 的 發 展 密 度 區 的 最 高 地 積 比 率 。 倘 發 展 密 度 受 到 嚴 重 限 制 ，便 應 為 有 關 地 盤 選 取 一 個 訂 有 較 適 合 地 積 比 率 幅 度 的 發 展 密 度 分 區 。 3.6 地 積 比 率 、 建 築 物 高 度 及 上 蓋 面 積 3.6.1 住 宅 發 展 密 度 第 1 區 內 ， 不 同 高 度 住 用 建 築 物 的 准 許 最 大 上 蓋 面 積 百 分 率 和 所 得 的 最 高 地 積 比 率 ， 已 在 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 附 表 1 內 列 明 ， 並 載 於 表 4 。 在 都 會 區 內 受 舊 土 地 契 約 約 束 的 現 有 發 展 區 ， 有 關 地 盤 的 准 許 最 大 上 蓋 面 積 百 分 率 和 最 高 地 積 比 率 ， 隨 地 盤 類 別 的 不 同 ( 即 地 盤 前 臨 街 道 的 數 目 ) 而 改 變 。 至 於 受 新 批 地 契 約 約 束 的 新 發 展 區 ， 則 未 必 可 經 常 達 到 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 附 表 1 所 列 的 最 高 地 積 比 率 ， 這 是 由 於 基 礎 設 施 受 到 限 制 、 與 毗 鄰 發 展 不 協 調 ， 以 及 須 顧 及 有 關 地 盤 的 環 境 和 地 理 特 徵 所 致 。 在 這 情 況 下 ， 則 可 透 過 分 區 計 劃 大 綱 圖 或 批 地 契 約 的 規 定， 按 照 表 1 、 表 2 和 表 3 所 列 ， 訂 定 較 低 的 地 積 比 率 規 限 。 3.6.2 表 5 顯 示 在 住 宅 發 展 密 度 第 2 區 及 第 3 區 內 ， 住 用 部 分 的 最 高 地 積 比 率 如 何 隨 住 用 樓 層 數 目 的 不 同 而 改 變 。 在 這 兩 個 住 宅 發 展 密 度 分 區 內 ， 地 盤 類 別 並 非 相 關 的 考 慮 因 素 。 倘 若 要 在 住 宅 發 展 密 度 第 2 區 及 第 3 區 內 以 住 用 部 分 的 最 高 地 積 比 率 進 行 發 展 ， 則 須 把 建 築 物 分 別 建 為 17 層 及 15 層 或 以 上 。
4.1 人 口 密 度 的 作 用 和 估 計 4.1.1 住 宅 區 人 口 密 度 指 引 的 作 用 ， 是 透 過 地 積 比 率 ， 把 建 築 物 密 度 轉 化 成 地 盤 的 可 容 人 口 數 目 。 這 項 準 則 在 以 下 三 方 面 均 可 應 用 ：
4.1.2 這 類 估 計
工 作 主 要 須 在 規 劃 過 程 中 兩 個 不 同 階 段 進 行 ： 4.1.3 在 這 階 段 ， 所 知 與 地 盤 有 關 或 明 確 的 資 料 不 多 ， 故 須 就 人 口 或 土 地 面 積 進 行 概 括 評 估 。 主 要 的 工 作 是 ：
4.1.4 在 這 階 段 ， 已 得 知 與 地 盤 有 關 的 較 詳 細 資 料 。 估 計 工 作 旨 在 選 取 適 當 的 地 積 比 率 ， 以 及 估 計 地 盤 的 可 容 人 口 ， 作 為 擬 備 發 展 概 要 或 審 核 私 營 發 展 計 劃 的 依 據 。 4.1.5 須 採 用 不 同 形 式 的 人 口 密 度 指 引 ， 以 配 合 規 劃 過 程 中 兩 個 階 段 的 不 同 需 要 。 4.1.6 就 實 際 情 況 而 言 ， 住 宅 區 人 口 密 度 指 引 只 適 用 於 有 面 積 可 能 相 對 較 大 的 地 盤 的 地 區 ， 或 正 按 照 一 個 特 定 建 築 物 密 度 進 行 發 展 ( 即 新 的 發 展 區 或 綜 合 發 展 區 ) 的 地 區 。 但 這 些 指 引 並 不 可 用 以 有 效 評 估 現 有 已 建 設 區 內 以 零 碎 方 式 重 建 後 的 可 容 人 口。 影 響 一 個 地 盤 可 容 人 口 的 因 素 4.1.7 一 個 供 住 宅 發 展 用 途 的 地 盤 的 可 容 人 口 取 決 於 以 下 因 素 ：
4.1.8 這 些 指 引 所 採 用 關 於 各 地 盤 的 不 同 定 義 載 示 於 圖1 。 4.2 休 憩 用 地 的 處 理 4.2.1 休 憩 用 地 通 常 是 指 在 規 劃 圖 則 上 劃 為 「 休 憩 」 地 帶 的 地 區 。 由 於 休 憩 用 地 的 形 式 不 一 ， 而 且 在 設 計 上 可 以 較 政 府 、 機 構 或 社 區 的 其 他 支 援 設 施 更 富 彈 性 ， 因 此 ， 在 決 定 一 個 地 盤 的 發 展 容 量 時 ， 需 要 進 一 步 說 明 如 何 處 理 撥 作 休 憩 用 地 的 部 分 。 4.2.2 在 新 發 展 區 ， 有 關 方 面 通 常 應 根 據 推 算 的 人 口 ， 按 照 《 香 港 規 劃 標 準 與 準 則 》 的標 準 ， 在 規 劃 圖 則 上 預 留 足 夠 的 休 憩 用 地 。 因 此 ， 就 這 些 地 區 來 說 ， 應 根 據 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 的 條 文 ， 並 在 依 照 土 地 契 約 或 法 定 分 區 計 劃 大 綱 圖 可 能 訂 定 的 管 制 下 ， 採 用 地 盤 淨 面 積 來 計 算 一 個 地 盤 的 總 樓 面 面 積 。 4.2.3 在那 些 沒 有 預 留 足 夠 休 憩 用 地 的 已 建 設 區 ， 應 盡 量 在 實 際 可 行 的 範 圍 內 ， 避 免 因 住 宅 發 展 而 令 情 況 惡 化 ， 並 應 考 慮 劃 定 更 多 休 憩 用 地 ， 特 別 是 地 區 休 憩 用 地 。 不 過 ， 如 果 具 有 充 分 的 理 由 進 行 擬 議 的 房 屋 發 展 ， 又 或 這 項 發 展 在 規 劃 上 會 帶 來 重 大 的 利 益 ， 有 關 的 工 程 項 目 或 會 獲 得 批 准 ， 但 仍 應 考 慮 到 下 列 各 點 ：
5.1 表 6 的 圖 表 ， 把 建 築 物 密 度 或 地 積 比 率 換 算 為 不 同 面 積 地 盤 的 可 容 人 口 ， 並 把 不 同 入 住 率 ( 單 位 面 積 和 每 單 位 人 口 ) 對 所 需 設 施 以 至 對 地 盤 淨 面 積 的 影 響 納 入 考 慮 。如 果 關 於 地 盤 的 資 料 所 知 有 限 ， 便 可 利 用 該 圖 表 ， 初 步 估 計 該 地 盤 的 可 容 人 口 和 土 地 需 求 ， 以 便 進 行 策 略 性 及 地 區 規 劃 。 該 圖 表 包 括 有 關 提 供 鄰 舍 休 憩 用 地 和 學 校 設 施 ( 如 表 7 所 訂 定 ) ， 以 及 路 面 面 積 的 既 定 假 設 標 準 ， 至 於 須 輸 入 假 設 值 的 項 目 則 包 括 ：
5.2 倘 若 上 文 (c) 及 (d) 項 均 無 特 定 數 值 ， 便 應 採 用 最 近 期 所 得 有 關 該 地 區 的 假 設 值 ，以 及 可 能 的 住 用 日 期。 除 此 之 外 ， 亦 可 採 用 表 8 及 表 9 所 載 的 初 步 假 設 ， 作 為 粗 略 指 引 。 然 而 ， 在 進 行 規 劃 時 如 要 應 用 平 均 單 位 面 積 估 計 ， 則 應 作 出 適 當 判 斷 ， 因 為 這 些 數 字 變 化 不 定，會 因 價 格、 位 置 及 負 擔 能 力 等 因 素 而 轉 變 。 5.3 表 6 的 圖 表 ， 以 人 均 地 盤 淨 面 積 (NSApp) 為 主 要 變 數 。 這 個 數 值 是 按 照 上 文 (b) 、 (c) 及 (d) 項 的 輸 入 數 值 計 算 出 來 的 ， 計 算 方 法 是 用 平 均 單 位 面 積 除 以 平 均 每 單 位 人 口 ， 然 後 把 所 得 的 數 值 除 以 地 積 比 率 。 該 圖 表 顯 示 按 照 不 同 的 人 均 地 盤 淨 面 積 數 值 ， 計 算 出 不 同 地 盤 發 展 面 積 的 可 容 人 口 。 如 果 無 須 把 地 盤 的 任 何 部 分 撥 作 鄰 舍 休 憩 用 地 ， 即 無 須 從 地 盤 淨 面 積 中 扣 除 鄰 舍 休 憩 用 地 的 部 分 (見 第 4.2.1 段 )，便 應 從 人 均 地 盤 淨 面 積 數 值 減 去 1.0 。 5.4 該 圖 表 可 作 第 4.1.1 段 所 列 三 方 面 的 用 途 ， 詳 情 如 下 ：
5.5 按 照 上 述 方 法 運 用 圖 表 得 出 的 結 果 ， 會 顯 示 達 致 綜 合 發 展 的 所 需 人 口 、 地 盤 面 積 和 地 積 比 率 組 合 ， 而 這 個 綜 合 發展 在 休 憩 用 地 及 政 府、 機 構 或 社 區設 施 的 提 供 方 面， 按 主 要 住 宅 變 數 的 平 均值 計 算 ， 均 會 符 合 《香 港 規 劃 標 準 與準 則 》 的 要 求 。 表 10 顯 示 住 宅 發 展 密 度 第 1區 、 第 2 區 、 第 3 區 ，以 及 鄉 郊 住 宅 發 展密 度 第 1 區 和 第 2區 不 同 面 積 地 盤 的 典 型 總 人 口 密 度 。 這 些 人 口 密 度 只 供 解 說 ， 並 非 代 表 須 達 致 的 目 標。 地 盤 淨 面 積 與 地 盤 總 面 積 的 比 率 5.6 在 考 慮 一 個 面 積 龐 大 的 地 盤 的 發 展 容 量 時 ， 有 用 的 做 法 ， 是 概 括 評 估 地 盤 可 供 進 行 住 宅 發 展 的 面 積 比 例 ( 地 盤 淨 面 積 ) ， 以 及 須 撥 作 容 納 道 路 、 休 憩 用 地 和 政 府 、 機 構 或 社 區 設 施 的 面 積 比 例 。 地 盤 淨 面 積 和 地 盤 發 展 面 積 的 比 率 ， 隨 不 同 的 人 均 地 盤 淨 面 積 和 地 盤 總 面 積 而 改 變 。 就 住 宅 發 展 密 度 第 1 區 、 第 2 區 、 第 3 區 、 第 4 區 ， 以 及 鄉 郊 住 宅 發 展 密 度 第 1 區 和 第 2 區 而 言 ， 有 關 比 率 可 從 表 11 的 圖 表 中 讀 取 。 至 於 估 計 所 需 提 供 的 特 定 政 府 、 機 構 或 社 區 設 施 ， 則 可 從 表 7 所 列 各 個 人 口 界 限 水 平 中 讀 取 。
6.1 在 地 盤 規 劃 階 段 ， 可 能 會 知 道 較 多 關 於 地 盤 的 資 料 ， 這 些 資 料 包 括 ：
6.2 倘 若 這 些 資 料 與 表 7 所 示 這 些 資 料 項 目 的 平 均 值 出 現 重 大 差 異 ， 則 後 者 將 不 足 以 作 為 地 盤 規 劃 的 指 引 。 為 此 ， 有 關 當 局 已 發 展 一 套 電 腦 程 式 ， 可 利 用 主 要 變 數 的 任 何 數 值 ( 包 括 圖 表 內 定 為 常 數 的 數 值 ) ， 把 建 築 物 密 度 換 算 為 人 口 數 目 。 這 套 電 腦 程 式 名 為 「 地 盤 使 用 模 式 ( 二 ) 」 ， 在 附 錄 2 中 加 以 說 明 ， 只 作 參 考 之 用 。 6.3 「 地 盤 使 用 模 式 ( 二 ) 」 亦 可 用 以 初 步 評 估 可 供 住 宅 發 展 的 地 盤 總 面 積 部 分 ( 即 地 盤 淨 面 積 ) 。 地 盤 淨 面 積 的 最 終 數 值 ， 是 透 過 擬 訂 及 改 進 規 劃 設 計 的 疊 代 過 程 得 出 的 ， 而 這 個 數 值 也 是 計 算 准 許 住 用 總 樓 面 面 積 的 依 據 。
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2005
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修訂日期：2003年9月 | ||||||||||||||||||||||||||
