附 錄 2

全 港 工 業 樓 面 面 積 需 求 預 測 方 法

1.          引 言

1.1         本 附 錄 闡 述 工 業 樓 面 面 積 的 預 測 方 法 。 一 般 工 業 用 地 和 貯 存 庫 各 有 不 同 的 樓 面 面 積 需 求 預 測 模 式 。

2.          預 測 一 般 工 業 用 地 的 內 部 樓 面 面 積 需 求

2.1         圖A2.1 說 明 預 測 一 般 工 業 用 地 的 內 部 樓 面 面 積 需 求 所 採 用 的 方 法 。 一 般 工 業 用 地 包 括 工 業 用 地 和 工 業 ／ 辦 公 室 用 地 兩 種 。 有 關 預 測 方 法 主 要 利 用 線 性 複 迴 歸 分 析 ， 以 確 定 一 般 工 業 用 地 樓 面 面 積 需 求 量 與 一 系 列 自 變 數 之 間 的 相 互 關 係 ， 這 些 自 變 數 相 信 是 影 響 一 般 工 業 用 地 需 求 量 的 主 要 因 素 。

2.2           兩 個 計 算 一 般 工 業 用 地 樓 面 面 積 需 求 量 的 方 法 獲 採 納 為 他 變 數 ， 分 別 是 ︰

• 一 般 工 業 用 地 吸 納 量 的 變 動 – 吸 納 量 是 用 以 量 度 佔 用 樓 面 面 積 ( 內 部 樓 面 面 積 ) 按 年 的 增 長 ， 相 等 於 供 應 量 減 去 拆 卸 量 ， 再 減 去 前 一 年的 空 置 量 ， 然 後 加 上 當 年 年 底 的 空 置 量 。 吸 納 量 的 變 動 是 指 當 年 的 吸 納 量 對 比 前 一 年 的 差 額 ； 以 及

• 一 般 工 業 用 地 總 需 求 量-根 據 總 存 量 計 算 出 來 的 佔 用 樓 面 總 面 積 (內 部 樓 面 面 積)， 相 等 於 當 年 的 總 存 量減 去 空 置 量 。

2.3          模 式 測 試 所 依 據 的 他 變 數 和 自 變 數 的 時 間 序 列 數 據 是 在 一 九 七 六 至 一 九 九 五 年 間 收 集 的 。 利 用 線 性 複 迴 歸 分 析 為 一 般 工 業 用 地 建 立 的 預 測 模 式 有 三 個 ， 其 中 兩 個 用 以 估 計 一 般 工 業 用 地 總 需 求 量 ， 另 一 個 則 估 計 一 般 工 業 用 地 吸 納 量 的 變 動 。 有 關 模 式 的 具 體 計 算 方 法 如 下 ︰

程 式 1 ︰ T D _{y e a r t} = B ₀ + B ₁ * ( T D _{y e a r t - 1} ) + B ₂ * I n ( E M P _{y e a r t} ) + B ₃ * I n ( R I _{y e a r t} )

程 式 2 ︰ I n ( T D _{y e a r t} ) = B ₄ + B ₅ * I n ( T D _{y e a r t - 1} ) + B ₆ * I n ( R E _{y e a r t} ) + B ₇ * I n ( R I _{y e a r t} )

程 式 3 ︰ I n ( T U C _{y e a r t} ) = B ₈ + B ₉ * I n ( E M P C _{y e a r t} ) + B _{1 0} * [ I n ( T U _{y e a r t - 1} ) - I n ( E M P _{y e a r t - 1} ) ]

而 I n = 自 然 對 數

T D = 一 般 工 業 用 地 總 需 求 量

T U C = 一 般 工 業 用 地 吸 納 量 的 變 動

E M P = 製 造 業 僱 員 人 數

R I = 工 業 機 器 留 用 的 進 口 貨 物

R E = 轉 口 貨 物

E M P C = 製 造 業 僱 員 人 數 的 變 動

T U = 一 般 工 業 用 地 吸 納 量

B _{0 、} B _{1 、} B _{2 、} B _{3 、} B _{4 、} B _5、 B _{6 、} B _{7 、}B _{8 、}B _{9 、}B _{1 0} 是 常 數

2.4       模 式 所 包 含 的 自 變 數 的 定 義 ︰

(a)  製 造 業 僱 員 人 數 ( E M P ) 包 括 整 個 製造 業 ( 即 香 港 標 準 行 業 分 類 第 三 類 製 造 業 ) 的 工 作 僱 主 、 積 極 參 與的 生 意 合 伙 人 、 不 支 薪 親 屬 工 人 和 所 有 為 賺 取 薪 酬 或 利 潤 而 工 作 的 僱 員 。

(b)  工 業 機 器 留 用 進 口 貨 物 ( R I ) 是 說 明製 造 業 資 本 投 資 水 平 的 代 表 數 據 。

(c)  轉 口 貨 物 ( R E ) 是 指 那 些 在 進 口 香 港 之 後 ， 無 論 形 狀 、 性 質 、 式 樣 或 用 途 均 未 經 永 久 改 變 而 出 口 的 貨 物 。

(d)  製 造 業 僱 員 人 數 的 變 動 ( E M P C ) 是 指  製 造 業 當 年 的 僱 員 人 數 對 比 前 一 年 的 差 額 。

(e)  從 一 般 工 業 用 地 吸 納 量 減 去 製造業 僱 員 人 數 ( T U - E M P ) ， 是 試 圖 找 出 一 般 工 業 用 地 吸 納 量 變 動 的 長 期 經 濟 關 係 。

2.5         一 般 工 業 用 地 的 樓 面 面 積 ( 內 部 樓 面面 積 ) 預 測 ， 是 通 過 把 自 變 數 的 預 計 值 代 入 三 個 預 測 模 式 而 估 計 出 來 的 。 模 式 預 測 是 用 來 建 立 一 般 工 業 用 地 的 預 測 " 範 圍 ” 。 根 據 該 三 條 程 式 得 出 的 模 式 預 測 的 最 高 值 視 作 預 測 上 限 ， 最 低 值 則 視 作 預 測 下 限 。

2.6          在 預 測 範 圍 內 建 立 一 般 工 業 用 地 預 測 " 帶 ” ， 是 為 了 顯 示 潛 在 需 求 量 的 上 下 限 。 預 測 帶 應 逐 漸 擴 大 至 上 個 預 測 年 度 預 測 帶 下 限 數 字 的 1 0 % 左 右 。 預 測 帶 的 定 位 應 參 考 物 業 及 勞 工 市 場 過 去 的 走 勢 ， 把 預 計 吸 納 量 和 各 個 模 式 的 經 濟 理 論 基 礎 併 入 ， 以 突 出 較 重 要 的 變 數 。 建 立 預 測 帶 時 ， " 外 圍 ” 程 式 可 以 不 包 括 在 內 。

3.          預 測 貯 存 庫 的 內 部 樓 面 面 積 需 求

3.1           預 測 貯 存 庫 的 內 部 樓 面 面 積 需 求 的 方 法 與 一 般 工 業 用 地 相 同 ， 均 是 利 用 線 性 複 迴 歸 分 析 ， 以 確 定 貯 存 庫 樓 面 面 積 需 求 量 與 一 系 列 自 變 數 的 關 係 ， 這 些 自 變 數 相 信 是 影 響 貯 存 庫 需 求 量 的 主要 因 素 。 貯 存 庫 的 總 需 求 量 和 吸 納 量 在 模 式 測 試 中 用 作 他 變 數 。

3.2         模 式 測 試 所 依 據 的 他 變 數 和 自 變 數 時 間 序 列 數 據 是 在 一 九 七 六 至 一 九 九 五 年 間 收 集 的 。 利 用 線 性 複 迴 歸 分 析 為 估 計 貯 存 庫 總 需 求 量 而 建 立 的 預 測 模 式 有 兩 個 。 有 關 模 式 的 具 體 計 算 方 法 如下 ︰

程 式 1 ︰ I n ( T D y e a r t ) = B 0 + B 1 * I n ( R E y e a r t ) + B ₂ * I n ( F P R O D y e a r t )

程 式 2 ︰ I n ( T D y e a r t ) = B 3 + B 4 * I n ( R E y e a r  t ) + B 5 * I n ( T D y e a r t - 1)

而 I n = 自 然 對 數

T D = 貯 存 庫 總 需 求 量

R E = 轉 貨 物

F P R O D = 貯 存 庫 所 樓 處 面 面 積 生 產力

B 0 、 B 1 、 B 2、 B 、 B 4 和 B 5 是 常 數 

3.3           模 式 包 含 的 自 變 數 的 定 義 ︰

(a)  轉 口 貨 物 ( R E ) 是 指 那 些 在 進 口 香 港 之後 ， 無 論 形 狀 、 性 質 、 式 樣 或 用 途 均 未 經 永 久 改 變 而 出 口 的 貨 物 。

(b)  貯 存 庫 所 處 樓 面 面 積 生 產 力 ( F P R O D ) 是指 貯 存 業 每 平 方 公 尺 的 生 產 水 平 ， 相 等 於 過 去 一 年 貯 存 業 的 實 際 附 加 值 與 佔 用 的 貯 存 庫 樓 面 面 積 的商 數 。

3.4           貯 存 庫 樓 面 面 積 ( 內 部 樓 面 面 積 ) 預 測 ， 是 通 過 把 自 變 數 的 預 計 值 代 入 兩 個 預 測 模 式 而 估 計 出 來 的 。 模 式 預 測 用 來 建 立 貯 存 庫 預 測 " 範 圍 ” 。 根 據 該 兩 條 程 式 而 得 出 的 模 式 測 試 的 最 高 值 視 作 預 測 上 限 ， 最 低 值 則 視 作 預 測 下 限 。

3.5          在 預 測 範 圍 內 建 立 貯 存 庫 預 測 " 帶 ” ， 是 為 了 顯 示 潛 在 需 求 量 的 上 下 限 。 採 用 有 關 預 測 帶 時 ， 亦 應 考 慮 第 2 . 6 段 所 述 的 考 慮 因 素 。

4.         總 結

4.1           估 計 樓 面 面 積 需 求 所 採 用 的 預 測 模 式 和 這 些 模 式 所 提 供 的 預 測 ， 是 以 一 九 七 六 至 一 九 九 五 年 數 據 的 測 試 為 依 據 。 模 式 須 作 定 期 調 整 ， 以 顧 及 得 知 的 他 變 數 和 自 變 數 新 數 據 。 倘 若 經 濟 體 系 在 一 段 時 間 出 現 較 重 大 的 結 構 改 變 ， 亦 應 考 慮 新 的 自 變 數 。 因 此 ， 確 實 的 模 式 計 算 方 法 和 預 測 所 得 結 果 ， 均 須 因 應 情 況 而 作 出 修 改 。 上 述 方 法 會 有 助 日 後 定 期 進 行 數 據 更 新 和 模 式 修 訂 工 作 。

圖A2.1

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