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第五章 工業
6. 工 業 活 動 及 相 關 活 動 的 概 括 類 別 9. 全 港 工 業 樓 面 面 積 及 土 地 需 求 之 評 估 附 錄 1 設 於 各 類 工 業 用 地 的 工 業 示 例 附 錄 2 全 港 工 業 樓 面 面 積 需 求 預 測 方 法
二零零七年三月版本
1.1 自 中 國 推 行 「 開 放 改 革 」 政 策 以 來 ， 本 港 的 工 業 開 始 轉 型 。 其 後 經 濟 亦 持 續 轉 型 ， 趨 向 於 以 服 務 及 知 識 為 主 導 。 這 些 轉 變 對 工 業 用 地 的 需 求 ， 無 論 在 質 或 量 方 面 ， 均 產 生 重 大 影 響 。 1.2
當 局 不 斷 就 工 業 用 地 的 需 求 進 行 研 究 ， 並 根 據 研 究 結 果 制 訂 了 一 個 策 略 大 綱 。 本 章 所 述 的 規 劃 標 準 與 準 則 便 是 根 據 該 策 略 大 綱 所 釐 定 。 最 近 期 的 有 關 研 究 是 在 一 九 九 六 年 年 底 完 成 的 「 為 新 工 業 區 及 商 業 園 提 供 工 業 樓 宇 及 制 訂 規 劃 指 引 和 設 計 規 範 的 研 究 」 ( 下 稱 「 新 工 業 區 及 商 業 園 研 究 」 ) ， 以 及 在 一 九 九 九 年 年 底 完 成 的 「 預 留 和 提 供 工 業 用 地 的 規 劃 大 綱 的 檢 討 研 究 」 ( 下
稱
2.1 本 章 列 出 各 類 工 業 土 地 用 途 ， 政 府 會 根 據 該 等 用 途 類 別 預 留 土 地 。 本 章 同 時 列 載 有 關 工 業 發 展 項 目 在 設 施 供 應 和 地 點 方 面 的 標 準 與 準 則 ， 包 括 地 段 面 積 、 地 積 比 率 、 上 蓋 面 積 、 工 人 密 度 、 交 通 工 程 要 求 和 配 套 設 施 等 發 展 規 範 及 規 劃 標 準 。 至 於 環 境 方 面 的 考 慮 因 素 ， 以 及 有 關 休 憩 用 地 、 車 位 以 及 上 落 客 貨 設 施 等 配 套 設 施 的 規 劃 準 則 ， 則 納 入 其 他 有 關 章 節 內 。 2.2 有 關 發 展 規 範 及 規 劃 標 準 的 準 則 ， 主 要 在 規 劃 新 工 業 區 時 應 用 ； 如 情 況 許 可 ， 該 準 則 亦 應 在 現 有 工 業 區 內 逐 步 施 行 ， 尤 其 應 在 綜 合 重 建 大 型 物 業 時 施 行 。
3.1 本 港 製 造 業 經 歷 了 重 大 轉 變 ， 不 少 公 司 已 把 生 產 線 及 勞 工 密 集 的 工 序 遷 往 中 國 華 南 地 區 及 東 南 亞 其 他 國 家 。 雖 然 面 對 這 些 轉 變 ， 製 造 業 仍 然 是 本 港 經 濟 重 要 的 一 環 。 3.2 隨 著 生 產 線 的 轉 移 ， 許 多 原 來 從 事 生 產 活 動 的 工 場 也 改 變 角 色 ， 轉 而 從 事 非 生 產 性 的 工 作 ， 例 如 行 政 、 設 計 、 銷 售 及 市 場 推 廣 、 製 板 、 研 究 發 展 、 品 質 控 制 和 包 裝 等 ， 並 與 金 融 、 運 輸 、 貿 易 及 廣 告 等 行 業 建 立 起 密 切 的 聯 繫 。 3.3 雖 然 有 不 少 公 司 把 生 產 線 遷 離 本 港 ， 但 仍 有 不 少 廠 商 從 事 低 增 值 的 輕 工 製 造 業 務 。 另 一 方 面 ， 近 年 新 興 的 製 造 業 趨 向 於 高 增 值 、 高 科 技 和 以 資 訊 為 主 的 行 業 ， 例 如 印 刷 、 生 產 多 媒 體 電 腦 軟 件 和 硬 件 、 食 物 加 工 、 生 產 電 子 玩 具 及 優 質 鐘 表 等 。 此 外 ， 貿 易 公 司 的 數 目 亦 大 幅 增 加 ， 當 中 有 不 少 更 積 極 從 事 產 品 設 計 、 製 模 和 製 板 、 訂 定 生 產 計 劃 和 品 質 控 制 等 與 製 造 業 相 關 的 業 務 。 3.4 隨 着 製 造 業 更 積 極 地 從 事 高 科 技 及 以 資 訊 為 主 的 業 務 ， 以 及 製 造 與 商 務 方 面 的 運 作 出 現 了 錯 綜 複 雜 的 關 連 ， 傳 統 工 業 與 辦 公 室 用 途 的 分 野 已 日 漸 模 糊 。 這 情 況 在 新 工 業 區 尤 為 顯 著 。 現 時 ， 很 多 工 業 機 構 從 事 非 生 產 、 出 ／ 入 口 及 以 辦 公 室 為 本 的 活 動 。 商 業 用 途 滲 入 工 業 區 的 現 象 日 益 普 遍 。
4.1 根 據 「 新 工 業 區 及 商 業 園 研 究 」 的 結 果 而 就 提 供 和 預 留 工 業 用 地 事 宜 所 制 訂 的 規 劃 策 略 大 綱 ， 是 在 一 九 九 七 年 獲 政 府 採 納 的 。 該 項 研 究 從 策 略 層 面 就 工 業 用 地 的 大 小 、 提 供 的 時 間 及 分 布 等 方 面 提 出 建 議 ， 並 為 依 據 《 規 劃 標 準 與 準 則 》 來 進 行 的 地 區 層 面 詳 細 規 劃 工 作 提 供 指 引 。 制 訂 該 策 略 大 綱 時 ， 已 充 分 考 慮 根 據 工 業 用 地 需 求 預 測 方 法 所 計 算 出 的 土 地 需 求 量 。 4.2 其 後 ， 政 府 根 據 「 工 業 用 地 檢 討 研 究 」 的 結 果 對 該 策 略 大 綱 進 行 檢 討 ， 並 於 一 九 九 九 年 年 底 採 納 經 檢 討 的 策 略 大 綱 。 有 關 策 略 指 出 ， 工 業 與 辦 公 室 用 途 在 空 間 需 求 上 並 非 互 不 相 關 ， 而 是 有 共 通 之 處 。 為 應 付 工 業 界 與 商 界 不 斷 轉 變 的 需 求 ， 有 關 策 略 建 議 增 加 一 個 新 的 地 帶 ， 名 為 「 商 貿 」 地 帶 。 4.3 鑑 於 製 造 業 將 會 愈 來 愈 專 注 於 生 產 高 科 技 產 品 、 研 究 發 展 以 及 提 供 服 務 ， 本 港 須 按 照 這 原 則 來 規 劃 及 提 供 工 業 用 地 和 樓 宇 。
5.1 在 一 般 情 況 下 會 採 用 以 下 由 城 市 規 劃 委 員 會 所 頒 布 的 「 工 業 用 途 」 定 義 ：
6.1 為 方 便 土 地 用 途 規 劃 ， 我 們 根 據 工 業 活 動 及 相 關 活 動 的 一 般 經 營 特 色 及 特 殊 要 求 把 該 等 活 動 概 括 分 類 如 下 。 輕 工 製 造 活 動 6.2
該 類 活 動 主 要 包 括 勞 工 密 集 的 生 產 活 動 。 雖 然 近 年 廠 商 紛 紛 遷 往 內 地 以 及 東 南 亞 其 他 國 家 工 業 相 關 活 動 6.3 從 事 這 類 活 動 的 公 司 主 要 是 那 些 已 把 生 產 線 遷 離 本 港 ， 但 仍 在 港 從 事 輔 助 業 務 的 製 造 業 公 司 ， 這 些 公 司 繼 續 在 港 從 事 行 政 、 銷 售 及 市 場 推 廣 、 設 計 、 製 板 、 品 質 控 制 、 包 裝 、 研 究 發 展 等 工 作 ， 這 些 工 作 雖 然 不 屬 生 產 性 質 ， 但 卻 是 工 業 活 動 中 不 可 或 缺 的 工 序 。 在 經 營 方 面 有 特 殊 要 求 的 商 業 活 動 6.4 從 事 這 些 活 動 的 主 要 是 貿 易 公 司 。 由 於 在 經 營 及 聯 繫 方 面 有 特 殊 要 求 ， 該 類 公 司 未 必 適 宜 開 設 於 傳 統 的 分 層 工 廠 大 廈 或 辦 公 室 樓 宇 內 。 該 等 公 司 會 選 擇 交 通 方 便 以 及 能 照 顧 商 務 訪 客 的 地 方 ， 例 如 分 別 設 有 載 貨 升 降 機 和 載 客 升 降 機 的 大 廈 。 雖 然 這 類 活 動 不 屬 工 業 性 質 ， 然 而 ， 許 多 從 事 這 類 活 動 的 公 司 在 經 營 上 需 要 較 多 地 方 貯 存 貨 物 ， 以 及 專 用 的 上 落 客 貨 設 施 ， 因 此 該 類 公 司 較 適 宜 開 設 於 工 業 ／ 辦 公 室 樓 宇 內 。 高 科 技 製 造 活 動 6.5 該 類 活 動 主 要 屬 資 本 密 集 、 高 增 值 以 及 高 度 自 動 化 ／ 機 械 化 的 活 動 。 該 類 活 動 可 能 需 要 特 別 的 樓 宇 設 計 及 ／ 或 地 點 要 求 ， 這 取 決 於 有 關 公 司 所 採 用 的 生 產 程 序 。 科 技 服 務 活 動 6.6 該 類 活 動 主 要 涉 及 研 究 、 新 科 技 以 及 產 品 開 發 ， 而 不 涉 及 生 產 ， 即 把 實 驗 室 以 及 純 學 術 研 究 工 作 的 科 技 成 果 加 以 應 用 ， 然 後 推 出 市 場 。 資 訊 科 技 與 電 訊 業 是 這 個 類 別 下 的 重 要 項 目 。 屬 於 這 行 業 的 機 構 從 事 製 造 、 設 計 、 發 展 、 生 產 、 操 作 、 加 工 、 裝 配 或 研 究 電 訊 設 施 和 服 務 、 資 訊 科 技 產 品 和 服 務 ， 以 及 電 子 和 微 型 電 子 系 統 貨 品 和 零 件 等 。 非 正 式 工 業 活 動 6.7 該 類 活 動 主 要 涉 及 新 界 鄉 郊 地 區 工 場 的 工 業 活 動 ， 一 般 規 模 較 小 ， 性 質 較 為 簡 單 ， 例 如 初 步 原 料 加 工 、 機 器 維 修 等 業 務 。 特 殊 工 業 活 動 6.8 有 別 於 本 港 主 流 的 輕 工 製 造 業 ， 特 殊 工 業 活 動 主 要 屬 重 工 業 和 涉 及 處 理 體 積 龐 大 的 商 品 、 原 料 及 ／ 或 危 險 品 的 活 動 。 這 類 活 動 通 常 需 要 大 量 資 金 以 及 佔 地 廣 闊 ， 而 且 一 般 在 基 礎 設 施 及 地 點 方 面 都 有 特 殊 要 求 。 部 分 更 可 能 有 潛 在 危 險 ， 或 會 嚴 重 影 響 環 境 。
7.1 工 業 活 動 以 及 工 業 相 關 活 動 種 類 繁 多 ， 需 要 在 不 同 類 型 的 樓 宇 內 進 行 ， 土 地 用 途 規 劃 制 度 也 需 要 滿 足 這 方 面 的 需 求 。 本 章 節 所 列 載 的 各 項 工 業 土 地 用 途 是 因 應 已 確 定 的 需 要 而 訂 定 的 ， 並 且 會 在 規 劃 及 預 留 土 地 時 採 用 。 圖 1 列 出 了 各 類 工 業 及 工 業 相 關 活 動 和 各 類 工 業 土 地 用 途 之 間 的 關 係 。 至 於 各 類 工 業 用 地 上 適 宜 進 行 的 工 業 及 工 業 相 關 活 動 ， 則 於 附 錄 1 舉 例 說 明 。 7.2 按 照 各 種 主 要 樓 宇 形 式 的 差 別 ， 工 業 土 地 用 途 可 分 類 為 下 述 一 般 工 業 用 途 和 特 殊 工 業 用 途 ： (a) 一 般 工 業 用 途 一 般 工 業 用 途 屬 工 業 土 地 用 途 的 主 要 類 別 ， 主 要 用 作 興 建 多 層 工 廠 大 廈 、 特 別 用 途 倉 庫 及 工 業 ／ 辦 公 室 ( 工 辦 ) 樓 宇 。 屬 於 這 類 別 的 土 地 用 途 為 ： 工 業 用 途 7.2.1 預 留 作 工 業 用 途 的 土 地 ， 在 法 定 及 非 法 定 的 規 劃 圖 則 上 通 常 劃 為 或 指 定 為 「 工 業 」 區 ， 旨 在 供 發 展 多 層 工 廠 大 廈 之 用 。 這 類 大 廈 內 的 工 廠 一 般 都 是 從 事 勞 工 密 集 和 低 增 值 的 輕 工 製 造 活 動 。 除 製 造 工 序 外 ， 這 類 大 廈 也 適 宜 用 作 附 屬 貯 存 處 、 附 屬 辦 公 室 、 附 屬 陳 列 室 、 技 術 支 援 服 務 ， 以 及 資 訊 科 技 與 電 訊 業 等 用 途 。 7.2.2 此 外 ， 預 留 作 工 業 用 途 的 土 地 也 適 宜 發 展 一 般 貯 物 用 途 的 多 層 貨 倉 。 一 些 需 要 經 常 裝 卸 貨 物 的 貿 易 公 司 ， 若 需 要 有 大 量 貯 物 空 間 設 於 同 一 處 所 或 樓 宇 內 ( 至 少 佔 總 實 用 樓 面 面 積 30 % ) ， 通 常 無 法 設 於 一 般 的 商 業 ／ 辦 公 室 樓 宇 內 。 這 類 貿 易 公 司 亦 享 有 當 然 權 利 設 於 工 業 樓 宇 內 。 7.2.3 由 於 本 地 製 造 業 已 較 少 從 事 直 接 生 產 活 動 ， 轉 而 從 事 更 多 管 理 工 作 ， 因 此 需 要 較 大 比 例 的 空 間 作 附 屬 辦 公 室 用 途 。 在 工 業 用 途 地 帶 ， 與 工 業 用 途 相 關 的 辦 公 室 是 經 常 准 許 的 用 途 。 工 業 / 辦 公 室 用 途 7.2.4 「 工 業 」 地 帶 內 的 工 業 ／ 辦 公 室 樓 宇 只 准 從 事 工 業 及 工 業 相 關 活 動 。 設 在 工 辦 樓 宇 內 的 辦 公 室 ， 只 要 直 接 與 工 業 經 營 有 關 ， 其 面 積 便 不 受 限 制 。 7.2.5 貿 易 公 司 在 經 營 上 需 要 大 量 貯 物 空 間 ， 並 經 常 要 裝 卸 貨 物 ， 故 商 業 樓 宇 不 能 滿 足 它 們 在 這 方 面 的 需 求 ， 因 此 ， 這 類 公 司 適 合 設 於 工 辦 樓 宇 內 。 有 鑑 於 此 ， 只 要 貿 易 公 司 有 不 少 於 30 % 的 實 用 樓 面 面 積 用 作 貯 物 用 途 ， 便 有 當 然 權 利 設 於 「 工 業 」 地 帶 的 工 辦 樓 宇 內 。 7.2.6 為 使 工 業 及 工 業 ／ 辦 公 室 樓 宇 在 使 用 上 更 具 彈 性 ， 在 現 有 樓 宇 低 層 ( 不 包 括 地 庫 ) 的 特 別 設 計 非 工 業 部 分 內 ， 很 多 商 業 用 途 是 經 常 准 許 的 ， 但 這 些 商 業 用 途 與 樓 上 的 工 業 用 途 之 間 要 以 一 層 緩 衝 樓 層 分 隔 開 ， 而 且 非 工 業 部 分 內 不 可 設 有 工 業 用 途 。 至 於 哪 些 類 別 的 商 業 用 途 有 當 然 權 利 進 行 ， 或 是 可 透 過 規 劃 許 可 制 度 獲 得 許 可 ， 則 應 按 照 區 內 情 況 而 決 定 。 (b) 特 殊 工 業 用 途 特 殊 工 業 用 途 屬 工 業 土 地 用 途 的 主 要 類 別 ， 普 遍 用 作 興 建 特 別 設 計 的 樓 宇 ， 包 括 特 別 倉 庫 樓 宇 。 屬 於 這 類 別 的 土 地 用 途 為 ： 工 業 邨 7.2.7 預 留 作 發 展 工 業 邨 之 用 的 土 地 ， 在 法 定 及 非 法 定 的 規 劃 圖 則 上 劃 為 或 指 定 作 「 其 他 指 定 用 途 」 註 明 ( 只 作 工 業 邨 用 途 ) 。 這 個 土 地 用 途 類 別 主 要 照 顧 一 些 採 用 嶄 新 或 改 良 技 術 和 工 序 ， 而 且 無 法 在 多 層 工 廠 大 廈 或 商 業 樓 宇 內 營 運 的 製 造 或 服 務 業 。 對 於 高 科 技 工 業 及 工 序 獨 特 或 需 要 特 殊 設 施 的 工 業 來 說 ， 這 類 土 地 在 滿 足 它 們 的 需 求 方 面 發 揮 着 重 大 作 用 。 此 外 ， 一 些 面 積 細 小 的 地 段 及 小 型 出 租 樓 宇 尤 其 能 照 顧 一 些 沒 有 財 政 資 源 去 自 行 建 造 專 業 樓 宇 的 中 小 型 公 司 的 需 求 。 科 學 園 7.2.8 預 留 發 展 作 科 學 園 之 用 的 土 地 ， 在 法 定 及 非 法 定 的 規 劃 圖 則 上 應 劃 為 或 指 定 作 「 其 他 指 定 用 途 」 註 明 ( 只 作 科 學 園 用 途 ) 。 這 個 土 地 用 途 類 別 的 首 要 重 點 是 科 學 研 究 、 新 科 技 及 新 產 品 的 開 發 。 科 學 園 被 視 為 發 展 本 地 高 科 技 工 業 的 其 中 一 項 技 術 支 援 基 礎 設 施 。 7.2.9 「 科 學 園 研 究 」 探 討 在 香 港 發 展 科 學 園 的 建 議 ， 以 及 在 落 實 執 行 方 面 的 各 種 問 題 。 在 該 項 研 究 中 ， 科 學 園 被 視 為 以 產 業 為 本 的 發 展 計 劃 ， 並 會 與 各 所 大 學 、 其 他 高 等 院 校 或 主 要 研 究 中 心 保 持 正 式 的 工 作 聯 繫 。 科 學 園 在 設 計 上 不 但 可 鼓 勵 開 創 和 促 進 以 知 識 為 本 的 業 務 ， 而 且 有 助 設 立 其 他 管 理 機 構 ， 鼓 勵 它 們 積 極 把 科 技 及 商 業 技 術 轉 移 給 園 內 其 他 機 構 。 7.2.10 其 他 活 動 包 括 生 產 過 程 中 的 其 他 元 素 ， 例 如 銷 售 、 市 場 推 廣 、 採 購 、 財 務 管 理 及 一 般 管 理 等 ， 只 要 與 核 心 研 究 及 發 展 工 作 相 關 的 活 動 ， 也 可 獲 准 在 科 學 園 內 進 行 。 有 限 度 的 輔 助 生 產 活 動 也 可 獲 准 在 園 內 進 行 ， 這 視 乎 個 別 情 況 而 決 定 。 7.2.11 科 學 園 將 為 以 知 識 及 科 技 為 本 的 公 司 提 供 環 境 和 建 立 形 象 ， 並 應 切 合 情 況 ， 配 備 完 善 的 輔 助 及 配 套 設 施 ， 包 括 商 業 及 康 樂 設 施 。 園 內 可 為 到 訪 的 學 術 及 技 術 研 究 人 員 提 供 附 服 務 設 施 的 住 宿 地 方 。 此 外 ， 園 內 應 進 行 大 規 模 的 景 觀 美 化 工 程 ， 以 營 造 優 美 的 環 境 。 鄉 郊 工 業 用 途 7.2.12 預 留 供 鄉 郊 工 業 活 動 之 用 的 土 地 ， 在 法 定 及 非 法 定 的 規 劃 圖 則 上 劃 為 或 指 定 作 「 工 業 ( 丁 類 ) 」 用 途 。 在 這 類 土 地 上 從 事 的 活 動 ， 將 仍 以 餘 下 的 間 接 成 本 較 低 的 工 業 為 主 。 基 於 經 營 上 的 要 求 ， 這 些 活 動 所 採 用 的 生 產 工 序 須 在 空 地 上 而 不 能 在 分 層 工 廠 大 廈 內 進 行 。 區 內 的 大 多 數 非 正 式 工 業 機 構 ， 都 設 於 低 層 臨 時 搭 建 物 內 ， 並 附 有 空 地 供 貯 存 貨 物 、 停 泊 車 輛 和 起 卸 貨 物 之 用 。 這 些 工 場 通 常 設 於 鄉 郊 地 區 個 別 面 積 較 小 的 土 地 上 。 7.2.13 鄉 郊 工 業 活 動 也 為 環 境 及 基 建 設 施 帶 來 一 些 嚴 重 的 負 面 影 響 。 為 求 改 善 環 境 ， 我 們 有 需 要 限 制 這 類 作 業 。 有 見 及 此 ， 除 已 劃 為 「 工 業 ( 丁 類 ) 」 用 途 的 土 地 外 ， 不 應 再 把 新 的 土 地 劃 為 這 個 用 途 。 至 於 現 有 的 工 業 使 用 者 ， 則 應 為 他 們 提 供 機 會 ， 讓 他 們 能 以 更 有 效 率 的 方 式 在 現 有 土 地 上 作 業 。 其 他 有 特 殊 要 求 的 工 業 用 途 7.2.14 這 個 土 地 用 途 類 別 會 劃 為 「 其 他 指 定 用 途 」 並 附 加 適 當 註 明 ， 其 所 容 納 的 一 般 為 資 本 密 集 和 佔 地 廣 闊 的 特 殊 工 業 。 這 些 工 業 不 能 設 於 分 層 工 廠 大 廈 內 ， 而 且 在 基 礎 設 施 及 ／ 或 地 點 方 面 可 能 有 特 殊 要 求 ， 例 如 需 鄰 近 深 水 航 道 、 貼 近 海 旁 、 用 地 上 需 設 有 散 裝 貯 存 空 間 或 貨 倉 設 施 等 。 這 些 工 業 可 能 需 大 量 用 水 或 會 產 生 一 定 程 度 的 環 境 滋 擾 。 各 類 商 貿 土 地 用 途 7.3 「 商 貿 」 地 帶 可 理 解 為 「 商 業 」 及 「 工 業 」 地 帶 兩 者 的 結 合 ， 但 並 非 用 來 取 代 這 兩 個 地 帶 。 「 商 貿 」 地 帶 可 合 法 用 作 非 污 染 工 業 用 途 * 、 商 業 用 途 及 辦 公 室 用 途 ， 而 「 工 業 」 地 帶 則 仍 須 保 留 以 用 作 進 行 傳 統 工 業 活 動 。 至 於 「 商 業 」 地 帶 ， 則 可 照 顧 較 高 級 的 零 售 、 綜 合 零 售 ／ 辦 公 室 及 酒 店 發 展 的 需 求 。 7.4 「 商 貿 」 地 帶 的 規 劃 意 向 ， 主 要 是 進 行 一 般 就 業 用 途 。 在 這 個 地 帶 內 ， 新 的 「 商 貿 」 樓 宇 經 常 准 許 進 行 資 訊 科 技 與 電 訊 業 、 非 污 染 工 業 、 辦 公 室 及 商 業 的 混 合 用 途 。 「 商 貿 」 地 帶 在 用 途 方 面 所 提 供 的 彈 性 ， 有 助 物 業 市 場 更 迅 速 地 對 工 商 界 正 在 轉 變 中 的 需 要 作 出 回 應 。 然 而 ， 為 確 保 這 個 新 地 帶 的 環 境 不 受 污 染 ， 這 個 地 帶 內 不 准 進 行 污 染 工 業 用 途 ， 包 括 厭 惡 性 行 業 。 在 這 個 地 帶 內 的 現 有 工 業 樓 宇 及 工 辦 樓 宇 內 ， 只 有 那 些 具 有 較 低 火 警 危 險 ， 而 且 不 會 直 接 向 公 眾 提 供 顧 客 服 務 或 供 應 貨 品 的 辦 公 室 用 途 ， 才 有 當 然 權 利 進 行 ， 以 確 保 消 防 安 全 。 7.5 雖 然 「 商 貿 」 地 帶 會 取 代 某 些 「 工 業 」 地 帶 ， 但 必 須 在 適 當 地 區 保 留 「 工 業 」 地 帶 ， 以 維 持 足 夠 的 工 業 樓 面 空 間 供 應 來 應 付 生 產 型 工 業 的 需 求 。 基 於 規 劃 制 度 應 具 彈 性 的 原 則 ， 「 工 業 」 地 帶 內 經 常 准 許 進 行 資 訊 科 技 與 電 訊 業 及 設 置 與 工 業 用 途 相 關 的 辦 公 室 。 這 類 辦 公 室 用 途 須 為 相 關 的 工 業 經 營 提 供 直 接 支 援 及 輔 助 ， 而 該 等 相 關 工 業 經 營 可 以 是 位 於 或 並 非 位 於 同 一 處 所 或 建 築 物 ， 或 是 同 一 個 一 般 工 業 區 內 。 與 工 業 用 途 不 相 關 的 辦 公 室 則 必 須 向 城 規 會 申 請 許 可 。 此 外 ， 在 現 有 樓 宇 低 層 ( 不 包 括 地 庫 ) 的 特 別 設 計 非 工 業 部 分 內 ， 有 當 然 權 利 進 行 一 般 辦 公 室 用 途 ， 但 這 些 辦 公 室 用 途 與 樓 上 的 工 業 用 途 之 間 要 以 一 層 緩 衝 樓 層 分 隔 開 ， 而 且 非 工 業 部 分 內 不 可 設 有 工 業 用 途 。 7.6 下 列 各 類 樓 宇 ， 若 為 新 發 展 或 整 幢 樓 宇 的 重 建 ／ 改 建 部 分 ， 即 有 當 然 權 利 設 於 「 其 他 指 定 用 途 」 註 明 「 商 貿 」 地 帶 內 ：
* 任 何 工 業 用 途 ， 若 其 所 進 行 的 活 動 不 會 因 產 生 噪 音 、 廢 水 排 放 、 振 動 、 臭 味 、 油 煙 、 煙 霧 、 煤 屑 、 煤 灰 、 塵 埃 或 砂 礫 而 對 樓 宇 使 用 者 及 地 區 市 容 造 成 損 害 ， 即 屬 非 污 染 工 業 用 途 。 《 空 氣 污 染 管 制 條 例 》 、 《 水 污 染 管 制 條 例 》 、 《 廢 物 處 置 條 例 》 及 《 噪 音 管 制 條 例 》 等 有 關 條 例 ， 以 及 載 於 第 九 章 有 關 「 環 境 」 的 規 劃 標 準 與 準 則 ， 亦 須 予 以 參 考 。
8.1 各 類 工 業 用 地 的 最 高 平 均 核 准 地 積 比 率 及 地 積 比 率 核 准 幅 度 概 列 於 下 表 1 ︰
8.2 上 述 地 積 比 率 核 准 幅 度 僅 供 參 考 之 用 。 就 個 別 規 劃 而 言 ， 在 決 定 個 別 用 地 在 指 定 幅 度 之 內 的 地 積 比 率 時 ， 應 根 據 當 地 的 情 況 ， 例 如 高 度 和 密 度 的 限 制 、 接 駁 道 路 的 交 通 容 量 、 基 礎 設 施 等 ， 而 對 上 述 標 準 作 出 所 需 的 調 整 。 8.3 在 擬 定 批 地 條 件 或 契 約 修 訂 條 款 時 ， 應 採 用 表 1 所 載 準 則 ， 這 套 準 則 亦 適 用 於 擬 議 的 重 新 發 展 用 地 。 至 於 擬 重 新 發 展 而 無 須 修 訂 契 約 的 已 發 展 土 地 ， 則 應 視 乎 情 況 而 採 用 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 或 契 約 條 款 所 訂 明 的 地 積 比 率 ， 惟 仍 須 受 其 他 相 關 法 律 條 文 所 規 限 。 8.4 下 表 2 概 列 有 關 工 人 密 度 的 概 括 準 則 ， 以 便 在 地 區 層 面 規 劃 有 關 的 基 礎 建 設 ， 以 及 為 工 人 提 供 設 施 ︰
註 ： 由 於 不 同 地 區 和 不 同 工 業 類 別 的 工 廠 大 廈 ， 在 樓 面 面 積 分 配 及 地 積 比率 方 面 差 別 很 大 ， 因 此 不 適 宜 就 工 人 密 度 訂 定 硬 性 標 準 。 較 實 際 的 做 法 是 按 各 區 本 身 的 情 況 來 計 算 。 在 沒 有 詳 細 資 料 的 情 況 下 ， 應 使 用 以 上 數 字 來 估 計 大 概 的工 人 人 數 。 在 規 劃 工 業 輔 助 設 施 時 ， 亦 應 採 用 以 上 數 字 。
9.1 一 九 九 一 年 的 「 工 業 用 地 發 展 策 略 」 首 次 提 出 一 套 預 測 一 般 工 業 及 倉 庫 樓 面 面 積 需 求 的 方 法 。 稍 後 ， 鑑 於 本 港 經 濟 轉 型 ， 加 上 規 劃 標 準 與 準 則 又 採 納 了 新 的 工 業 土 地 用 途 分 類 方 法 ， 當 局 遂 檢 討 並 修 訂 了 該 套 預 測 方 法 ， 把 包 括 工 業 用 地 及 工 業 ／ 辦 公 室 用 地 的 一 般 工 業 用 地 需 求 ， 以 及 倉 庫 用 地 需 求 的 預 測 分 開 進 行 。 經 修 訂 的 預 測 方 法 載 於 附 錄 2 。 9.2 進 行 預 測 時 會 採 用 樓 面 面 積 需 求 指 標 ， 即 一 般 工 業 用 途 及 倉 庫 的 需 求 作 為 因 變 數 。 因 變 數 根 據 多 個 宏 觀 及 微 觀 經 濟 指 標 來 進 行 迴 歸 分 析 ， 以 得 出 建 議 的 預 測 模 式 。 有 關 的 宏 觀 及 微 觀 經 濟 指 標 計 有 製 造 業 就 業 水 平 、 留 用 進 口 工 業 機 器 數 量 、 轉 口 貨 量 、 工 業 生 產 指 數 、 倉 庫 樓 面 面 積 生 產 量 、 一 般 工 業 用 途 及 倉 庫 總 需 求 量 的 樓 面 面 積 滯 後 統 計 數 字 等 。 9.3 循 以 上 方 法 共 得 出 五 個 預 測 模 式 ， 其 中 三 個 用 以 預 測 一 般 工 業 用 地 需 求 量 ， 而 另 外 兩 個 則 用 作 預 測 倉 庫 用 地 需 求 量 。 根 據 這 五 個 預 測 模 式 便 可 擬 備 為 期 1 5 年 期 的 室 內 樓 面 面 積 需 求 預 測 數 字 。 為 增 加 規 劃 的 靈 活 性 ， 預 測 數 字 會 分 為 不 同 的 「 級 別 」 ， 以 顯 示 出 最 大 和 最 小 的 潛 在 需 求 。 9.4 如 有 需 要 ， 樓 面 面 積 的 需 求 預 測 可 根 據 以 下 的 數 項 假 設 數 字 轉 化 為 土 地 需 求 量 ︰
9.5 轉 化 過 程 中 所 採 用 的 地 積 比 率 假 設 數 字 一 如 表 1 所 載 。 淨 面 積 與 總 面 積 比 率 的 假 設 數 字 則 載 於 附 件 表 3 ， 這 個 比 率 是 用 以 計 算 土 地 效 益 或 發 展 容 量 ， 並 概 括 評 估 發 展 區 內 可 供 作 工 業 發 展 用 途 以 及 需 撥 供 發 展 道 路 、 休 憩 用 地 及 其 他 設 施 的 面 積 比 例 。 淨 土 地 面 積 與 總 土 地 面 積 兩 者 之 間 的 關 係 於 圖 2 說 明 。 表 3 ︰ 各 類 工 業 用 地 的 淨 面 積 與 總 面 積 比 率 土 地 用 途
9.6 由 於 預 測 模 式 會 定 期 作 出 調 校 ， 預 測 模 式 和 得 出 的 預 測 數 字 日 後 將 會 有 所 更 改 。 因 此 ， 當 現 有 的 因 變 數 和 自 變 數 出 現 新 資 料 時 ， 應 馬 上 列 入 考 慮 之 列 。 另 外 ， 各 項 假 設 數 字 應 定 期 檢 討 。 日 後 倘 經 濟 結 構 有 較 重 大 的 變 化 ， 則 亦 應 考 慮 採 用 新 的 自 變 數 。 9.7 經 修 訂 的 預 測 方 法 結 合 了 經 濟 理 論 、 統 計 技 巧 ， 以 及 質 量 判 斷 和 結 果 分 析 等 專 業 範 疇 ， 從 而 得 出 合 理 可 靠 的 預 測 數 字 。 由 於 任 何 預 測 工 作 均 不 能 單 靠 一 個 元 素 ， 故 必 須 結 合 上 述 各 個 範 疇 來 進 行 。 9.8 特 殊 工 業 用 地 的 需 求 主 要 是 政 策 主 導 的 ， 因 此 ， 經 修 訂 的 預 測 方 法 並 無 對 這 類 需 求 進 行 預 測 。 工 業 邨 及 科 學 園 的 用 地 需 求 預 測 會 繼 續 由 香 港 科 技 園 公 司 負 責 。 預 測 具 特 殊 要 求 工 業 用 地 的 需 求 時 ， 應 參 考 有 關 界 別 的 研 究 結 果 。 至 於 鄉 郊 工 業 用 地 ， 則 假 設 供 應 量 會 大 致 維 持 在 現 有 水 平 。
對 地 點 的 一 般 要 求 10.1 各 類 工 業 及 商 貿 土 地 用 途 對 地 點 的 一 般 要 求 如 下 ︰
對 地 點 的 特 殊 要 求 10.2 我 們 曾 檢 討 各 類 工 業 及 商 貿 土 地 用 途 對 地 點 的 要 求 ， 檢 討 結 果 顯 示 ， 一 些 特 殊 的 地 點 因 素 可 能 只 適 用 於 特 定 的 土 地 用 途 ︰ 10.3 工 業 及 工 業 ／ 辦 公 室 用 途
10.4 工 業 邨
10.5 科 學 園
10.6 鄉 郊 工 業 用 途
10.7 其 他 有 特 殊 要 求 的 工 業 用 途
10.8 危 險 品 貯 存 倉 庫
液 體 ︰ 第 5 類 第 3 分 類 物 質 2500 公 升 ； 或 其 他 物 質 1350 公 升 固 體 ︰ 900 千 克 氣 體 ︰ 按 個 別 申 請 的 實 際 情 況 予 以 考 慮 ( 石 油 氣 除 外 )
10.9 商 貿 用 途
一 般 規 劃 設 計 原 則 11.1 擬 備 工 業 區 設 計 圖 時 ， 應 盡 量 採 用 下 列 之 一 般 設 計 原 則 。 雖 然 每 項 設 計 都 會 受 制 於 個 別 地 盤 的 環 境 ， 例 如 地 形 和 地 盤 結 構 ， 但 仍 應 盡 量 採 用 有 關 原 則 。 不 過 ， 這 些 並 非 硬 性 規 定 的 規 則 ， 而 只 是 一 些 設 計 指 引 。 11.2 運 作 方 面 的 考 慮 因 素
11.3
城 市 設 計 、 市 容 美 化 及 環 境 等 考 慮 因 素
一 般 工 業 及 商 貿 用 途 在 設 計 上 的 具 體 考 慮 因 素 11.4 工 業 及 商 貿 用 途
特 殊 工 業 用 地 在 設 計 上 的 具 體 考 慮 因 素 11.5 工 業 邨 和 科 學 園
11.6
鄉 郊 工 業 用 途
11.7 其 他 有 特 殊 要 求 的 工 業 用 地
設 計 概 念 說 明 11.8 根 據 已 訂 明 的 設 計 考 慮 因 素 、 活 動 性 質 、 發 展 規 模 、 業 權 安 排 和 管 理 模 式 而 為 不 同 類 別 工 業 用 地 擬 備 的 設 計 概 念 說 明 ， 分 別 載 於 圖 3.1 , 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7。 這 些 設 計 概 念 說 明 所 提 出 的 道 路 設 計 、 行 人 設 施 及 園 景 ／ 休 憩 用 地 的 概 括 空 間 安 排 ， 應 視 乎 地 盤 實 際 情 況 而 靈 活 應 用 。 這 些 說 明 只 供 參 考 之 用 ， 並 不 擬 作 為 規 範 準 則 。
12.1 建 議 地 段 面 積 扼 要 載 列 於 附 件 表 4 。 12.2 就 地 段 面 積 提 出 建 議 的 目 的 如 下 ︰
13.1 建 議 的 上 蓋 面 積 和 退 入 範 圍 亦 扼 要 載 列 於 附 件 表 4 。 13.2 管 制 上 蓋 面 積 和 退 入 範 圍 的 目 的 如 下 ︰
14.1 把 消 防 車 輛 通 道 要 求 納 入 新 工 業 區 布 局 設 計 的 原 則 如 下 ︰
14.2
現 有 工 業 區 的 消 防 車 輛 通 道 要 求 ， 載 於 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
