附 錄 1

預 測 全 港 零 售 設 施 需 求 的 方 法

引 言

   1.           推 薦 採 用 的 全 港 零 售 設 施 需 求 預 測 方 法 ， 是 利 用 計 量 經 濟 學 的 預 測 技 巧 來 預 測 零 售 設 施 樓 面 面 積 的 總 需 求 。 這 個 方 法 採 用 三 項 簡 單 的 經 濟 學 理 論 ， 每 項 理 論 均 運 用 若 干 自 變 數 ， 以 作 為 零 售 設 施 樓 面 面 積 總 需 求 的 指 標 。 與 因 變 數 ( 即 總 需 求 ) 有 統 計 關 係 的 指 標 ， 可 用 作 預 測 未 來 的 數 值 。 本 附 錄 會 按 步 闡 釋 這 個 預 測 方 法 。

步 驟 1 - 採 用 經 濟 學 理 論

2.          這 個 方 法 運 用 了 三 項 簡 單 的 經 濟 學 理 論 ， 以 確 定 適 合 的 自 變 數 ：

• 消 費 者 的 開 支 ( 需 求 ) ： 消 費 者 的 開 支 水 平 是 影 響 零 售 設 施 樓 面 面 積 大 小 的 主 要 因 素 。 消 費 者 的 開 支 水 平 越 高 ， 所 需 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 越 大 。

• 零 售 業 的 表 現 和 特 徵 ( 生 產 因 素 ) ： 零 售 業 於 某 一 年 的 結 構 和 組 織 ， 是 影 響 零 售 設 施 樓 面 面 積 大 小 的 主 要 因 素 。 零 售 業 越 興 旺 ， 所 需 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 越 大 ； 以 及

• 零 售 商 鋪 物 業 市 場 的 表 現 和 指 標 ( 供 應 ) ： 上 一 年 零 售 設 施 樓 面 面 積 的 供 求 情 況 ， 以 及 樓 面 面 積 的 租 金 ／ 售 價 ， 是 影 響 零 售 設 施 樓 面 面 積 需 求 的 主 要 因 素 。 需 求 是 供 應 與 售 價 互 相 影 響 的 結 果 。

步 驟 2 - 建 立 數 據 庫

3.           這 個 預 測 方 法 採 用 迴 歸 分 析 方 法 ， 並 把 變 數 分 為 以 下 各 類 ：

• 因 變 數 – 因 變 數 的 未 來 數 值 是 利 用 自 變 數 來 預 測 的 。 這 項 用 作 檢 定 模 型 的 因 變 數 是 私 人 零 售 設 施 樓 面 面 積 的 總 需 求 ( 即 總 存 量 減 去 空 置 量 ) ， 這 顯 示 零 售 樓 宇 的 總 佔 用 內 部 樓 面 面 積 ； 以 及

• 自 變 數 – 自 變 數 是 用 作 預 測 因 變 數 的 未 來 數 值 。 自 變 數 和 預 計 的 自 變 數 正 負 號 載 列 於 表 A 1 . 1 。

[ 圖 表 簡 介 ]

表 A 1 . 1 ： 自 變 數 及 預 計 自 變 數 與 零 售 設 施 總 需 求 的 關 係 ( 以 正 負 號 表 示 )

4.             在 可 能 的 情 況 下 ， 該 項 研 究 已 為 自 變 數 和 因 變 數 收 集 自 一 九 七 六 年 以 來 的 時 間 數 列 歷 史 數 據 。 如 無 法 取 得 遠 及 一 九 七 六 年 的 統 計 數 字 ， 則 可 憑 估 計 填 補 遺 漏 的 數 值 。 每 個 變 數 的 滯 後 數 值 、 對 數 變 換 數 值 和 滯 後 對 數 變 換 數 值 亦 已 納 入 數 據 庫 ， 供 檢 定 模 型 之 用 。

步 驟 3 - 模 型 檢 定

5.            上 述 數 據 庫 須 用 「 視 窗 用 SPSS 」 統 計 程 式 集 作 出 檢 定 ， 然 後 得 出 若 干 可 行 的 方 程 式 。 這 些 方 程 式 必 須 符 合 以 下 的 標 準 要 求 ：

• 自 變 數 的 正 負 號 與 適 用 的 理 論 一 致 ；

• f - 檢 定 必 須 顯 示 最 少 一 個 自 變 數 是 顯 著 的 。 F 值 的 或 然 率 必 須 少 於 0.01 ；

• 每 個 自 變 數 的 t - 值 均 是 顯 著 的 。 t - 值 必 須 少 於 0.05 ；

• 經 修 正 的 R² 值 能 顯 示 模 型 與 自 變 數 的 「 配 合 優 度 」 。 修 正 的 R² 值 應 大 於 0.90 ；

• 剩 餘 分 析 應 顯 示 迴 歸 分 析 背 後 的 假 設 並 沒 有 違 反 。 任 何 假 設 均 不 應 違 反 ；

• 通 過 追 朔 過 往 20 年 的 預 測 趨 勢 ， 以 配 合 過 往 20 年 的 預 測 數 字 ； 以 及

• 當 與 現 時 的 市 場 情 況 作 出 比 較 時 ， 模 型 得 出 的 結 果 應 能 顯 示 實 際 而 可 行 的 預 測 。

6.           一 九 九 七 年 進 行 的 模 型 檢 定 產 生 了 以 下 六 個 預 測 模 型 ：

方 程 式 1： 總 需 求 t 年 = -5.986 + 4.556 ln ( 本 地 人 口 t - 2 年 ) + 7.845 ln ( 遊 客 零 售 開 支 t 年 )

方 程 式 2：總 需 求 t 年 = -8.179 + 6.329 ln ( 遊 客 零 售 開 支 t 年 ) + 4.947 ln ( 工 作 人 口 t - 1 年 )

方 程 式 3：總 需 求 t 年 = 3.710 + 12.647 ( 零 售 業 僱 員 人 數 t 年 ) - 5.451 ( 每 單 位 樓 面 面 積 平 均 零 售 業 僱 員 人 數 t - 1 年 )

方 程 式 4：總 需 求 t 年 = 2.858 + 38.654 ( 總 需 求 t - 1 年 ) - 3.197 ( 零 售 商 鋪 物 業 價 格 t 年 )

方 程 式 5：總 需 求 t 年 = - 16.632 + 6.190 ln ( 訪 港 遊 客 人 數 t 年 ) + 2.426 ln ( 零 售 業 銷 售 額 t 年 ) - 2.961 ln ( 零 售 商 鋪 物 業 價 格 t 年 )

方 程 式 6：總 需 求 t 年 = -8.862 + 6.923 ( 訪 港 遊 客 人 數 t 年 ) + 10.0 04 ln ( 零 售 業 銷 售 額 t 年 ) -5.406 ( 零 售 商 鋪 物 業 價 格 t 年 )

ln = 自 然 對 數

7.            只 須 為 因 變 數 和 自 變 數 提 供 的 新 數 據 ， 這 些 模 型 便 可 每 年 加 以 調 整 ， 以 建 立 新 的 模 型 。

步 驟 4 - 展 開 樓 面 面 積 預 測

8.             在 得 出 上 述 方 程 式 自 變 數 的 預 測 數 據 後 ， 再 把 預 測 數 據 投 入 這 些 選 定 方 程 式 中 ， 便 可 以 得 出 一 系 列 的 樓 面 面 積 預 測 數 字 。 表 A1.2 載 列 了 利 用 一 九 九 七 年 的 數 據 ， 並 通 過 上 述 六 個 預 測 模 型 而 得 出 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 總 需 求 預 測 數 字 。

[ 簡 易 表 格 模 式 ]

表 A 1 . 2 ： 模 型 預 測 結 果

9.            就 二 零 一 一 年 的 總 需 求 ， 六 條 方 程 式 得 出 的 預 測 數 字 範 圍 介 乎 7.2 至 12.7 ( 以 百 萬 平 方 米 內 部 樓 面 面 積 計 算 ) 之 間 。

步 驟 5 - 發 展 預 測 定 幅

10.           上 一 步 驟 所 得 出 的 預 測 數 字 範 圍 可 能 因 過 大 而 不 適 宜 供 實 際 規 劃 之 用 ， 因 此 可 通 過 採 用 下 列 一 個 或 以 上 的 方 法 ， 把 預 測 數 字 範 圍 收 窄 至 一 個 較 易 處 理 的 預 測 數 字 定 幅 ：

• 由 於 有 一 個 或 以 上 的 模 型 在 性 質 上 可 能 太 相 似 ， 所 以 必 須 檢 討 各 方 程 式 所 根 據 的 理 論 ；

• 考 慮 過 往 趨 勢 ， 以 及 物 業 市 場 吸 納 推 算 出 來 的 水 平 的 能 力 ； 以 及

• 排 除 偏 離 的 方 程 式 。

11.           預 測 數 字 定 幅 的 闊 度 亦 需 要 從 實 際 的 角 度 來 決 定 ， 並 應 隨 時 間 擴 闊 ， 以 反 映 隨 時 間 而 逐 漸 增 加 的 不 明 朗 因 素 。 就 規 劃 角 度 而 言 ， 把 定 幅 擴 闊 至 下 限 的 一 成 是 合 理 而 且 靈 活 的 做 法 。 至 於 擴 闊 定 幅 的 方 法 ， 可 以 自 中 間 點 起 向 左 右 兩 邊 擴 闊 5% 。

12.           由 於 為 一 九 九 七 年 制 訂 的 預 測 數 字 範 圍 太 大 ， 故 不 適 宜 供 實 際 規 劃 之 用 。 這 個 範 圍 已 利 用 上 述 標 準 的 組 合 ， 收 窄 至 下 文 表 A1.3 所 載 的 定 幅 。

[ 簡 易 表 格 模 式 ]

表 A1.3 預 測 數 字 定 幅