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附 錄 2 用 於 前 瞻 性 規 劃 的 按 消 費 開 支 推 算 零 售 設 施 需 求 的 評 估 方 法 引 言 1. 本 附 錄 詳 細 闡 釋 按 消 費 開 支 評 估 在 次 區 域 規 劃 層 面 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 需 求 的 方 法 ， 以 作 為 實 例 。 相 同 的 評 估 方 法 亦 可 用 於 評 估 個 別 發 展 計 劃 的 樓 面 面 積 需 求 。 2. 評 估 模 型 適 用 於 任 何 面 積 的 購 物 中 心 。 本 附 錄 所 載 的 例 子 ， 是 用 作 評 估 東 涌 新 市 鎮 ( 在 全 面 發 展 後 被 界 定 為 區 域 層 面 購 物 中 心 ) 的 購 物 需 要 。 這 個 方 法 亦 可 用 於 評 估 對 面 積 較 小 的 地 方 購 物 中 心 的 需 求 ( 見 下 文 第 21 段 ) 。 3. 這 個 評 估 方 法 分 六 個 步 驟 進 行 ：
步 驟 1 - 界 定 零 售 系 統 4. 確 定 消 費 開 支 來 源 的 可 能 範 圍 - 服 務 範 圍 。 這 是 對 東 涌 居 民 可 能 定 期 前 往 購 物 的 整 個 地 區 範 圍 作 出 的 判 斷 。 其 他 可 供 選 擇 的 購 物 地 點 的 距 離 和 位 置 亦 應 一 併 考 慮 。 5. 服 務 範 圍 可 再 細 分 為 各 個 服 務 地 帶 。 就 東 涌 的 例 子 而 言 ， 可 分 為 五 個 地 帶 ( 見 圖 A 2.1 ) ， 這 意 味 著 預 期 消 費 者 在 購 物 習 慣 方 面 會 有 差 異 。 這 些 差 異 是 由 多 個 因 素 所 構 成 ， 這 些 因 素 包 括 東 涌 購 物 中 心 與 互 相 競 爭 的 購 物 中 心 之 間 的 距 離 、 服 務 地 帶 內 的 其 他 購 物 設 施 ( 地 區 中 心 和 鄰 舍 中 心 ) 、 社 會 ／ 收 入 特 徵 ， 以 及 其 他 預 期 會 影 響 服 務 地 帶 所 獲 得 的 開 支 水 平 的 因 素 ( 見 下 文 步 驟 2 ) 。 在 本 例 子 中 ， 共 確 定 了 六 個 地 帶 ：
步 驟 2 - 為 基 準 年 ( 1995 ) 收 集 數 據 6. 以 上 各 地 帶 的 零 售 系 統 ， 除 了 需 要 有 關 住 戶 、 工 人 和 遊 客 的 數 據 外 ， 亦 需 要 有 關 的 全 港 總 數 。 在 本 例 子 中 ， 基 準 年 的 數 據 載 列 於 下 文 表 A 2.1 。
表 A 2 . 1 每 個 地 帶 的 住 戶 、 工 人 和 遊 客 人 數
7. 就 住 戶 、 工 人 ( 在 其 工 作 地 點 ) 和 遊 客 在 主 要 零 售 開 支 類 別 方 面 的 每 年 平 均 ( 全 港 ) 零 售 開 支 ， 收 集 數 據 。 在 一 九 九 五 年 內 ， 每 個 類 別 的 開 支 載 列 於 下 文 表 A 2.2 。
表 A 2 . 2 住 戶 、 工 人 和 遊 客 的 開 支
8. 一 九 九 五 年 的 校 正 因 子 估 計 為 1.314 。 這 個 因 子 需 要 應 用 在 《 住 戶 開 支 調 查 》 中 所 提 供 的 消 費 �� 開 支 數 據 上 ， 目 的 是 調 整 消 費 者 開 支 ， 使 其 與 零 售 商 所 報 的 全 港 營 業 額 數 據 一 致 。 9. 估 計 每 類 物 品 的 市 場 佔 有 率 。 這 是 一 項 專 業 判 斷 ， 以 估 計 每 個 服 務 地 帶 內 的 居 民 、 工 人 和 遊 客 所 作 的 開 支 中 ， 在 將 會 保 留 在 所 屬 地 帶 內 的 的 百 分 率 。 這 項 判 斷 是 根 據 地 帶 內 現 有 或 擬 議 之 設 施 、 各 地 帶 內 其 他 零 售 設 施 的 距 離 和 交 通 方 便 程 度 ( 隨 著 物 品 的 類 別 而 改 變 - 大 部 分 便 利 購 物 活 動 會 在 有 零 售 設 施 的 地 帶 內 進 行 ) 、 現 有 和 擬 議 的 零 售 設 施 的 質 素 和 組 合 ， 以 及 地 區 內 購 物 人 士 的 習 慣 而 作 出 的 。 有 關 購 物 習 慣 的 部 分 資 料 ， 可 參 考 「 購 物 習 慣 及 修 訂 《 香 港 規 劃 標 準 與 準 則 》 第 六 章 的 研 究 ( 一 九 九 八 ) 」 中 所 進 行 的 住 戶 調 查 。 有 關 購 物 習 慣 的 最 新 地 方 數 據 ， 亦 可 透 過 地 方 調 查 和 評 估 而 獲 得 。 東 涌 在 便 利 品 方 面 的 典 型 市 場 佔 有 率 分 布 載 列 於 下 文 表 A2.3 。
10. 估 計 全 港 樓 面 面 積 的 實 用 率 。 這 正 是 《 批 發 、 零 售 、 進 口 與 出 口 貿 易 、 食 肆 和 酒 店 按 年 統 計 調 查 報 告 》 ( 政 府 統 計 處 ) 中 所 指 ， 零 售 業 營 業 額 與 零 售 設 施 樓 面 面 積 之 間 的 比 率 。 關 於 東 涌 的 例 子 ， 一 九 九 五 年 數 據 已 由 一 九 九 四 年 的 數 據 推 算 出 來 。 推 算 結 果 顯 示 ， 大 嶼 山 為 26,983 元 ， 而 香 港 其 餘 部 分 則 為 51,414 元 。 11. 每 個 服 務 地 帶 的 現 有 零 售 設 施 樓 面 面 積 數 據 ， 是 由 差 餉 物 業 估 價 署 提 供 。 零 售 服 務 佔 用 的 樓 面 面 積 採 用 一 個 折 算 因 子 ， 這 個 因 子 在 一 九 九 五 年 的 數 值 為 0.7778 。 步 驟 3 - 調 整 基 準 年 的 模 型 12. 收 集 得 的 數 據 是 用 來 計 算 一 九 九 五 年 內 可 承 受 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 水 平 ， 以 及 評 估 額 外 零 售 設 施 的 需 要 。 13. 一 套 簡 單 的 試 算 表 模 型 已 建 成 ， 這 套 模 型 是 用 以 ：
14. 這 個 試 算 表 模 型 載 列 於 《 購 物 習 慣 及 修 訂 《 香 港 規 劃 標 準 與 準 則 》 第 六 章 的 研 究 ( 一 九 九 七 ) 》 的 附 錄 7 。 15. 就 東 涌 的 例 子 而 言 ， T C 1 地 帶 ( 東 涌 購 物 中 心 ) 對 零 售 設 施 樓 面 面 積 的 需 求 為 981 平 方 米 ， 在 供 求 之 間 並 沒 有 重 大 差 距 ， 故 估 計 一 九 九 五 年 的 供 求 已 達 到 平 衡 。 步 驟 4 - 推 算 設 計 年 的 變 數 16. 設 計 年 的 變 數 是 由 步 驟 2 收 集 得 的 數 據 推 算 出 來 。 設 計 年 通 常 為 購 物 中 心 全 面 投 入 運 作 的 首 年 。 在 這 個 例 子 中 ， 設 計 年 為 二 零 一 一 年 。 因 此 ：
17. 東 涌 在 便 利 品 方 面 的 零 售 開 支 模 式 ， 估 計 到 了 二 零 一 一 年 會 有 所 改 變 。 下 文 表 A 2.4 顯 示 這 個 例 子 。
18. 樓 面 面 積 實 用 率 估 計 在 過 去 十 年 的 改 變 極 少 ， 並 假 設 這 個 情 況 直 至 二 零 一 一 年 也 不 會 改 變 。 步 驟 5 - 評 估 設 計 年 可 承 受 的 樓 面 面 積 19. 把 在 步 驟 4 收 集 得 的 數 據 再 輸 入 試 算 表 模 型 ， 做 法 與 步 驟 3 相 同 。 所 有 地 帶 ( TC1 至 TC6 ) 的 可 承 受 總 樓 面 面 積 合 共 510,000 平 方 米 ( 以 內 部 樓 面 面 積 計 算 ) 。 步 驟 6 - 評 估 額 外 樓 面 面 積 的 需 要 20. 最 後 的 步 驟 是 把 二 零 一 一 年 的 需 求 與 現 有 和 未 來 的 供 應 量 作 出 比 較 。 據 估 計 ， 東 涌 購 物 中 心 ( T C 1 ) 在 二 零 一 一 年 或 以 前 會 增 加 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 約 為 264,000 平 方 米 ( 以 內 部 樓 面 面 積 計 算 ) 。 利 用 相 同 模 型 評 估 小 型 購 物 中 心 的 需 求 時 在 程 序 上 的 一 些 變 異 21. 通 過 採 取 上 述 的 六 個 步 驟 ， 這 個 模 型 亦 可 應 用 於 評 估 較 小 型 的 地 方 或 地 區 購 物 中 心 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 需 求 。 不 過 ， 在 判 斷 上 有 時 候 必 須 作 出 一 些 改 變 ：
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2005
| 重要告示 |
修訂日期：1998年2月 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
