第六章 零售設施

1. 引 言

2. 零 售 設 施 供 應 模 式

3. 零 售 設 施 規 劃 策 略

4. 零 售 設 施 規 劃 模 型

5. 按 消 費 開 支 推 算 零 售 設 施 需 求 的 評 估 方 法 的 限 制

6. 街 市 及 熟 食 檔 的 供 應 準 則

7. 總 結

附 錄 1 預 測 全 港 零 售 設 施 需 求 的 方 法

附 錄 2 用 於 前 瞻 性 規 劃 的 按 消 費 開 支 推 算 零 售 設 施 需 求 的 評 估 方 法

一九九八年二月版本

             香 港 的 零 售 業

1.1            零 售 業 是 現 代 生 活 的 一 項 主 要 經 濟 活 動 。 一 九 九 五 年 ， 零 售 業 銷 售 額 及 飲 食 業 營 業 額 約 佔 本 地 生 產 總 值 6% 。 而 一 九 九 七 年 ， 這 兩 個 行 業 僱 用 的 員 工 約 有 400,600 人 。 零 售 業 在 市 民 的 社 交 生 活 中 發 揮 重 大 的 作 用 ， 並 在 吸 引 遊 客 來 港 方 面 貢 獻 良 多 。

1.2            一 九 九 六 年 ， 全 港 零 售 商 鋪 總 存 量 ， 以 內 部 樓 面 面 積 計 算 ， 約 達 9,200,000 平 方 米 ， 其 中 約 九 成 屬 私 人 物 業 ， 其 餘 則 由 房 屋 委 員 會 及 房 屋 協 會 所 擁 有 。 基 於 經 濟 及 社 會 理 由 ， 零 售 業 是 全 港 、 區 域 及 地 區 規 劃 工 作 的 重 要 一 環 。 當 局 應 積 極 制 訂 全 港 規 劃 策 略 及 規 劃 標 準 與 準 則 ， 以 滿 足 零 售 業 、 消 費 �� 及 零 售 商 鋪 發 展 的 需 要 。

1.3            雖 然 自 一 九 八 三 年 起 ， 《 香 港 規 劃 標 準 與 準 則 》 已 就 零 售 設 施 的 發 展 及 購 物 模 式 提 供 指 引 ， 但 在 全 港 、 次 區 域 或 地 區 的 規 劃 策 略 中 ， 零 售 設 施 並 不 像 其 他 土 地 用 途 類 別 般 受 到 相 同 程 度 的 重 視 。 為 此 ， 政 府 於 一 九 九 五 年 二 月 委 託 顧 問 公 司 進 行 「 購 物 習 慣 及 修 訂 《 香 港 規 劃 標 準 與 準 則 》 第 六 章 的 研 究 」 。 該 項 研 究 已 於 一 九 九 七 年 十 月 完 成 。 除 了 不 屬 於 該 項 研 究 範 圍 的 街 市 及 熟 食 檔 外 ， 以 下 各 節 臚 列 的 規 劃 標 準 與 準 則 ， 均 是 根 據 研 究 結 果 而 制 訂 的 。

            香 港 零 售 業 的 主 要 特 點

1.4            該 項 研 究 確 定 了 香 港 零 售 業 的 主 要 特 點 ， 為 零 售 設 施 的 規 劃 提 供 有 用 的 參 考 資 料 。 這 些 主 要 特 點 包 括 ：

1. 由 於 受 到 香 港 本 地 人 口 之 局 限 ， 故 零 售 市 場 的 規 模 較 小 。 如 按 全 球 的 標 準 而 言 ， 香 港 零 售 集 團 的 規 模 相 對 較 小 。 此 外 ， 零 售 市 場 以 極 小 規 模 的 零 售 商 佔 多 ， 大 規 模 的 零 售 集 團 則 為 數 極 少 ；

2. 遊 客 用 於 購 物 和 飲 食 兩 方 面 的 開 支 持 續 增 加 。 由 於 香 港 人 口 密 集 ， 加 上 是 旅 遊 業 中 心 ， 因 此 已 成 為 國 際 集 團 發 展 零 售 業 的 焦 點 。 越 來 越 多 具 規 模 的 集 團 式 經 營 連 鎖 店 加 入 零 售 市 場 ， 更 �� 重 公 司 形 象 的 現 代 化 零 售 業 亦 應 運 而 生 ；

3. 市 場 上 出 現 不 設 商 鋪 的 新 零 售 趨 勢 ， 例 如 透 過 電 視 和 以 郵 遞 方 式 訂 購 物 品 。 不 過 ， 不 設 商 鋪 的 零 售 形 式 仍 然 會 是 輔 助 購 物 形 式 ， 預 料 對 零 售 模 式 不 會 有 重 大 影 響 ； 以 及

4. 傳 統 臨 街 零 售 商 店 在 較 舊 的 市 區 仍 佔 重 要 地 位 。 不 過 ， 在 新 發 展 地 區 和 重 建 地 區 ， 由 於 越 來 越 多 有 空 氣 調 節 而 設 備 齊 全 的 購 物 中 心 落 成 ， 傳 統 臨 街 零 售 商 店 的 重 要 性 己 經 減 低 。 商 業 ／ 住 宅 綜 合 發 展 計 劃 提 供 的 小 型 購 物 中 心 繼 續 發 揮 作 用 ， 為 大 量 小 規 模 零 售 商 提 供 經 營 地 方 。 儘 管 前 往 市 區 以 外 地 區 購 物 的 習 慣 已 在 西 方 國 家 迅 速 形 成 ， 但 由 於 香 港 土 地 成 本 高 昂 ， 以 及 市 民 擁 有 汽 車 的 比 率 較 低 ， 故 預 料 不 會 在 香 港 普 及 。

             購 物 習 慣

1.5            該 項 研 究 的 其 中 一 部 分 ， 是 進 行 一 項 有 關 香 港 人 購 物 習 慣 的 調 查 。 該 項 調 查 確 定 了 以 下 有 關 香 港 人 購 物 習 慣 的 特 點 ， 同 時 亦 為 零 售 設 施 的 規 劃 提 供 有 用 的 參 考 資 料 ：

1. 大 部 分 接 受 訪 問 的 住 戶 對 購 物 情 況 表 示 滿 意 ， 這 顯 示 他 們 一 般 都 滿 意 現 有 零 售 設 施 的 種 類 和 質 素 。 從 調 查 結 果 推 斷 ， 政 府 在 零 售 設 施 規 劃 方 面 所 採 取 的 處 理 手 法 ， 即 主 要 由 市 場 機 制 來 決 定 零 售 設 施 樓 面 面 積 的 供 應 量 及 各 行 業 的 組 合 ， 看 來 大 致 可 行 ；

2. 大 部 分 住 戶 都 會 在 住 所 附 近 的 商 店 購 買 日 常 用 品 ， 特 別 是 雜 貨 ， 很 少 人 會 為 購 買 主 要 或 次 要 的 物 品 而 前 往 路 程 甚 遠 的 商 店 。 這 表 示 就 零 售 設 施 的 規 劃 而 言 ， 服 務 範 圍 可 劃 定 得 較 為 狹 窄 ；

3. 住 戶 普 遍 採 用 現 代 購 物 形 式 ， 即 前 往 設 計 現 代 化 而 且 有 空 氣 調 節 的 購 物 中 心 購 物 。 這 意 味 �� 零 售 設 施 規 劃 策 略 應 鼓 勵 這 種 形 式 的 發 展 。 不 過 ， 很 多 受 訪 �� 認 為 ， 臨 街 的 零 售 商 店 應 予 以 保 留 ， 並 在 合 適 的 地 點 加 以 推 廣 ， 以 為 市 景 增 添 活 力 、 生 氣 及 色 彩 ； 以 及

4. 該 項 研 究 亦 顯 示 ， 很 少 住 戶 會 駕 車 前 往 購 物 。 為 了 確 保 新 的 零 售 商 店 ， 特 別 是 售 賣 較 高 級 物 品 的 商 店 能 為 最 大 範 圍 的 地 區 提 供 服 務 ， 新 的 零 售 商 店 最 好 應 設 於 主 要 的 公 共 交 通 樞 紐 。

             規 劃 準 則 的 範 圍 及 目 的

1.6            為 零 售 設 施 的 供 應 制 訂 規 劃 準 則 的 目 的 ， 是 確 保 能 提 供 實 用 而 具 吸 引 力 的 購 物 設 施 ， 以 滿 足 全 港 及 個 別 社 區 的 經 濟 和 社 會 需 要 。

1.7            這 些 規 劃 準 則 是 根 據 一 個 概 括 的 策 略 性 大 綱 而 提 供 的 。 鑑 於 零 售 業 的 發 展 應 由 市 場 主 導 ， 並 應 盡 量 減 少 規 劃 上 的 干 預 ， 故 這 些 準 則 採 取 了 「 積 極 市 場 回 應 策 略 」 。

1.8            關 於 全 港 零 售 設 施 的 規 劃 工 作 ， 規 劃 準 則 建 議 採 用 以 計 量 經 濟 學 原 理 預 測 零 售 設 施 需 求 模 型 。 至 於 在 次 區 域 ， 地 區 及 鄰 舍 層 面 的 零 售 設 施 ， 規 劃 準 則 建 議 採 用 按 消 費 開 支 評 估 零 售 設 施 樓 面 面 積 需 求 的 模 型 。 這 些 模 型 可 用 於 前 瞻 性 規 劃 ， 亦 有 助 於 制 訂 發 展 大 綱 。

1.9            這 些 準 則 在 應 用 上 應 具 彈 性 ， 讓 零 售 設 施 的 供 應 一 方 面 能 適 應 人 口 特 點 、 市 民 期 望 、 收 入 和 生 活 方 式 等 方 面 可 能 出 現 的 轉 變 ， 另 一 方 面 能 就 人 口 的 地 理 分 布 及 經 濟 活 動 的 轉 變 而 作 出 回 應 。

1.10          至 於 其 他 輔 助 設 施 ， 例 如 車 位 和 上 落 客 貨 位 的 規 劃 準 則 ， 已 納 入 《 香 港 規 劃 標 準 與 準 則 》 的 其 他 個 別 章 節 內 。

             規 劃 準 則 的 具 體 目 標

1.11          上 文 第 1.6 段 已 載 述 規 劃 準 則 的 整 體 目 的 。 在 這 整 體 目 的 內 ， 有 以 下 明 確 目 標 ：

1. 制 訂 概 括 規 劃 準 則 ， 以 便 透 過 前 瞻 性 規 劃 ， 發 展 實 用 而 具 吸 引 力 的 購 物 設 施 ； 以 及

2. 制 訂 可 以 提 供 選 擇 、 容 許 市 場 競 爭 ， 以 及 具 足 夠 靈 活 性 的 規 劃 標 準 和 評 估 方 法 ， 以 配 合 經 濟 和 社 會 方 面 的 轉 變 。

             定 義

1.12          零 售 業 可 以 界 定 為 以 小 量 形 式 直 接 向 消 費 �� 出 售 貨 品 的 行 業 ， 這 有 別 於 在 貨 倉 、 倉 庫 或 散 貨 商 之 間 作 大 量 買 賣 交 易 的 批 發 業 。 零 售 業 亦 包 括 新 的 購 物 形 式 ， 例 如 透 過 電 視 和 以 郵 遞 方 式 訂 購 貨 品 ， 以 及 由 同 時 為 消 費 �� 及 商 鋪 服 務 的 所 謂 「 零 售 貨 倉 」 直 接 購 入 貨 品 。 此 外 ， 零 售 業 亦 包 括 直 接 向 消 費 �� 提 供 服 務 。

1.13          為 了 方 便 進 行 規 劃 ， 零 售 業 可 以 界 定 為：

1. 便 利 品 ： 為 日 常 需 要 而 購 入 的 消 費 物 品 ， 包 括 食 物 、 報 張 和 書 籍 、 化 �� 品 、 藥 物 及 飲 料 ；

2. 比 較 品 ： 消 費 �� 會 在 質 素 、 種 類 和 價 錢 上 作 出 比 較 的 貨 品 ( 通 常 是 耐 用 品 ) ， 包 括 衣 履 、 家 具 、 首 飾 、 個 人 用 品 、 電 器 和 家 庭 用 品 ；

3. 酒 樓 、 酒 吧 和 餐 室 ： 即 在 家 居 以 外 消 費 的 食 物 和 飲 料 ； 以 及

4. 零 售 服 務 ： 附 設 於 零 售 中 心 的 服 務 ， 即 銀 行 、 理 髮 店 、 乾 衣 店 等 。

1.14          因 此 ， 零 售 業 的 定 義 包 括 所 有 可 能 佔 用 商 鋪 或 酒 樓 餐 廳 類 別 樓 宇 的 活 動 。

             一 般 等 級 制 度

2.1            購 物 中 心 的 基 本 等 級 制 度 ， 可 以 根 據 購 物 中 心 的 面 積 、 服 務 人 口 ( 或 服 務 範 圍 ) 、 購 物 中 心 內 的 商 店 種 類 ， 以 及 酒 樓 餐 廳 、 娛 樂 設 施 、 服 務 和 其 他 設 施 的 供 應 情 況 而 制 訂 。

2.2            香 港 已 逐 步 發 展 出 一 個 非 常 概 括 ， 而 且 不 固 定 的 購 物 中 心 等 級 制 度 。 都 會 中 心 的 服 務 範 圍 是 全 香 港 ， 以 售 賣 高 級 的 比 較 品 為 主 ； 區 域 中 心 為 比 較 品 提 供 零 售 設 施 ； 地 區 中 心 主 要 售 賣 較 低 級 的 比 較 品 ； 而 鄰 舍 中 心 則 主 要 售 賣 便 利 品 。 現 把 上 述 等 級 制 度 詳 細 闡 釋 如 下 ：

    都 會 中 心

1. 都 會 中 心 指 位 於 都 會 區 的 購 物 中 心 。 這 類 購 物 中 心 內 設 有 大 量 以 售 賣 耐 用 消 費 品 為 主 的 商 店 、 各 式 各 樣 的 銀 行 和 商 業 服 務 、 大 量 戲 院 、 劇 場 和 酒 樓 餐 廳 。 鑑 於 這 些 都 會 中 心 面 積 廣 闊 、 商 店 種 類 繁 多 ， 以 及 交 通 便 利 ( 例 如 位 於 中 環 、 尖 沙 咀 和 銅 鑼 灣 ) ， 故 能 為 全 港 市 民 和 訪 港 遊 客 提 供 服 務 。 此 外 ， 這 些 購 物 中 心 亦 為 全 港 提 供 娛 樂 和 社 區 設 施 。

    區 域 中 心

2. 區 域 中 心 是 重 要 的 購 物 地 區 ， 在 區 域 層 面 發 揮 作 用 ， 並 為 約 250,000 至 1,000,000 人 口 服 務 。 區 域 中 心 一 般 位 於 都 會 區 以 外 的 新 市 鎮 中 心 ( 例 如 荃 灣 、 沙 田 、 大 埔 、 粉 嶺 ／ 上 水 、 元 朗 和 屯 門 ) 。 典 型 區 域 中 心 的 內 部 樓 面 面 積 介 乎 50,000 至 250 ,000 平 方 米 不 等 ， 設 有 現 代 化 的 百 貨 公 司 ／ 超 級 市 場 和 各 式 各 樣 的 附 屬 服 務 ， 例 如 銀 行 、 酒 樓 餐 廳 、 戲 院 、 劇 場 和 其 他 社 區 設 施 。

    地 區 中 心

3. 地 區 中 心 指 在 市 鎮 或 地 區 層 面 具 重 要 性 的 中 等 規 模 中 心 ， 通 常 為 約 50,000 至 250,000 人 口 提 供 服 務 ( 例 如 位 於 市 區 的 灣 仔 和 位 於 鄉 郊 地 區 的 錦 田 ) 。 典 型 地 區 中 心 的 內 部 樓 面 面 積 從 10,000 至 50,000 平 方 米 不 等 ， 提 供 有 限 的 娛 樂 和 社 區 設 施 ， 但 卻 集 中 了 相 當 數 量 的 零 售 設 施 和 酒 樓 餐 廳 。

    鄰 舍 中 心

4. 鄰 舍 中 心 指 集 中 小 量 商 店 的 購 物 中 心 ， 為 不 超 過 50,000 的 區 內 人 口 提 供 服 務 ( 例 如 鳳 德 �h 和 太 原 �h ) ， 這 些 中 心 除 提 供 零 售 服 務 外 ， 並 設 有 酒 樓 餐 廳 。 大 部 分 鄰 舍 中 心 的 內 部 樓 面 面 積 不 超 過 10,000 平 方 米 。

             積 極 市 場 回 應 策 略

3.1            本 策 略 的 目 標 ， 主 要 是 鼓 勵 零 售 設 施 在 規 劃 供 應 的 等 級 制 度 內 ， 能 根 據 市 場 的 需 要 而 發 展 ， 並 維 持 現 有 購 物 中 心 的 功 能 和 特 色 。 如 有 機 會 時 ， 本 策 略 將 會 在 「 全 港 發 展 策 略 」 中 反 映 。

            全 港 層 面

3.2           在 全 港 層 面 上 ， 應 採 用 下 文 第 4.3 至 4.5 段 所 載 的 預 測 模 型 來 評 估 全 港 零 售 設 施 樓 面 面 積 需 求 。 上 文 第 1.3 段 提 及 的 研 究 的 預 測 顯 示 ， 私 營 零 售 商 鋪 樓 面 面 積 的 需 求 ， 將 由 一 九 九 五 年 的 約 750 萬 平 方 米 ( 以 內 部 樓 面 面 積 計 算 ) 增 加 至 二 零 一 一 年 的 1,010 萬 平 方 米 ( 以 內 部 樓 面 面 積 計 算 ) 。 房 屋 委 員 會 和 房 屋 協 會 轄 下 屋 �h 的 零 售 商 鋪 樓 面 面 積 需 求 ， 預 料 會 有 相 同 速 度 的 增 長 。 這 項 預 測 可 為 在 「 全 港 發 展 策 略 」 的 大 綱 範 圍 內 作 出 樓 面 面 積 ／ 土 地 分 配 ， 以 及 進 行 基 礎 設 施 建 設 時 ， 提 供 依 據 。 這 項 策 略 需 每 年 進 行 檢 討 ， 以 監 察 在 發 展 過 程 中 ， 已 承 諾 實 施 的 發 展 計 劃 和 建 議 所 作 出 的 分 配 是 否 符 合 全 港 整 體 需 求 ， 並 確 保 不 會 有 嚴 重 的 供 過 於 求 或 供 不 應 求 的 情 況 出 現 。

            次 區 域 層 面

3.3            在 次 區 域 層 面 上 ， 本 策 略 是 根 據 零 售 中 心 所 提 供 的 貨 品 、 服 務 範 圍 和 種 類 ， 以 及 其 服 務 人 口 ， 以 確 認 在 都 會 、 區 域 、 地 區 和 鄰 舍 層 面 上 零 售 中 心 的 等 級 制 度 。 為 了 方 便 規 劃 零 售 設 施 樓 面 面 積 的 供 應 量 ， 以 及 監 察 零 售 中 心 內 零 售 設 施 樓 面 面 積 的 供 求 情 況 ， 本 策 略 建 議 保 留 現 行 的 按 消 費 開 支 預 測 零 售 設 施 需 求 的 方 法 ， 並 加 入 根 據 最 新 研 究 調 查 而 改 良 的 參 數 。

            鄰 舍 層 面

3.4            在 鄰 舍 層 面 上 ， 本 策 略 容 許 物 業 市 場 在 適 當 的 地 點 興 建 地 區 和 鄰 舍 中 心 ， 這 些 中 心 只 要 能 遵 守 一 般 的 發 展 標 準 和 管 制 ， 便 可 連 同 主 要 房 屋 發 展 計 劃 一 併 進 行 ， 例 如 根 據 批 地 契 約 或 按 照 《 建 築 物 ( 規 劃 ) 規 例 》 所 訂 定 的 非 住 宅 部 分 地 積 比 率 限 制 ， 以 及 有 關 的 法 定 規 劃 圖 則 上 所 訂 定 的 用 途 分 區 規 定 。

             應 用 原 則

4.1            上 文 第 3 節 所 載 的 策 略 ， 確 認 了 市 場 力 量 應 作 為 決 定 零 售 設 施 供 應 的 主 要 機 制 ， 並 應 盡 量 減 少 規 劃 上 的 干 預 。 用 於 前 瞻 性 規 劃 的 評 估 方 法 ， 旨 在 方 便 市 場 在 這 個 策 略 性 大 綱 而 制 定 的 等 級 制 度 範 圍 內 ， 發 展 實 用 的 購 物 設 施 。

4.2            具 體 而 言 ， 推 薦 採 用 的 評 估 方 法 將 會 ：

1. 採 用 計 量 經 濟 學 原 理 的 方 法 ， 提 供 全 港 層 面 的 整 體 指 引 ， 以 確 保 預 留 足 夠 的 土 地 ／ 樓 面 面 積 和 基 礎 設 施 作 零 售 用 途 ； 以 及

2. 採 用 按 消 費 開 支 和 營 業 額 推 算 零 售 設 施 需 求 的 評 估 方 法 ， 在 次 區 域 圖 則 和 發 展 綱 領 內 ， 就 日 後 的 概 括 需 求 作 出 評 估 ， 以 確 保 在 適 當 的 地 點 有 足 夠 的 樓 面 面 積 和 基 礎 設 施 ， 滿 足 需 求 。

             前 瞻 性 規 劃 ： 全 港 零 售 設 施 需 求 預 測

4.3            為 了 在 香 港 進 行 策 略 性 規 劃 ， 尤 其 供 修 訂 和 檢 討「全 港 發 展 策 略 」 之 用 ， 本 準 則 建 議 採 用 揉 合 了 生 產 涵 數 方 法 和 趨 勢 模 型 的 計 量 經 濟 模 型 。 這 個 模 型 採 用 單 一 模 型 的 形 式 ， 利 用 多 個 根 據 過 往 的 數 據 證 實 為 最 合 適 的 自 變 數 組 合 ， 以 預 測 全 港 私 營 零 售 設 施 樓 面 面 積 需 求 。 這 些 變 數 包 括 ：

1. 本 地 人 口 ；

2. 工 作 人 口 ；

3. 訪 港 遊 客 人 數 ；

4. 遊 客 在 零 售 方 面 的 消 費 開 支 ；

5. 零 售 業 銷 售 額 ；

6. 零 售 業 / 飲 食 業 就 業 人 數 ； 以 及

7. 零 售 樓 宇 價 格 指 標 。

4.4            模 型 建 議 採 用 六 項 預 測 方 程 式 ， 以 計 算 出 直 至 二 零 一 一 年 的 預 測 數 字 ， 然 後 可 選 用 中 央 定 幅 內 的 一 組 預 測 數 字 。 利 用 這 個 範 圍 內 的 預 測 數 字 作 長 遠 策 略 性 規 劃 ， 是 最 為 審 慎 的 做 法 。 正 如 上 文 第 3.2 段 所 述 ， 該 項 研 究 的 預 測 顯 示 ， 私 營 零 售 設 施 樓 面 面 積 的 總 需 求 量 ， 會 由 一 九 九 五 年 的 約 750 萬 平 方 米 ( 以 內 部 樓 面 面 積 計 算 ) 增 加 至 二 零 一 一 年 的 約 1,010 萬 平 方 米 ( 以 內 部 樓 面 面 積 計 算 ) 。 除 了 這 個 總 需 求 量 外 ， 還 應 加 上 房 屋 委 員 會 和 房 屋 協 會 轄 下 屋 �h 的 零 售 設 施 的 未 來 需 求 量 。 這 個 模 型 可 每 年 作 出 修 訂 。

4.5            這 個 模 型 的 整 體 應 用 方 法 顯 示 於 圖 1 ， 而 其 結 構 、 運 作 以 及 預 測 結 果 則 詳 載 於 附錄1 。

             前 瞻 性 規 劃 ： 區 域 / 地 區 / 鄰 舍 零 售 設 施 需 求 評 估

4.6            按 消 費 開 支 推 算 零 售 設 施 樓 面 面 積 需 求 的 評 估 方 法 ， 是 用 於 對 次 區 域 、 地 區 和 鄰 舍 層 面 的 零 售 設 施 進 行 的 前 瞻 性 規 劃 。 這 套 評 估 方 法 亦 可 用 於 評 估 個 別 發 展 計 劃 的 樓 面 面 積 需 求 ， 其 基 本 模 型 形 式 顯 示 於 圖 2 。

4.7            不 過 ， 公 共 房 屋 計 劃 所 提 供 的 零 售 設 施 ， 是 由 房 屋 署 根 據 區 內 市 場 情 況 所 得 的 經 驗 ， 以 及 採 用 其 本 身 的 按 消 費 開 支 的 評 估 方 法 而 決 定 。

4.8            值 得 注 意 的 是 ， 用 作 估 計 零 售 設 施 需 求 的 按 消 費 開 支 評 估 方 法 ， 並 不 包 括 估 計 零 售 服 務 對 樓 面 面 積 的 需 求 ， 因 為 在 零 售 服 務 方 面 的 消 費 開 支 與 樓 面 面 積 需 求 並 沒 有 直 接 關 係 。 第 4.19 至 4.24 段 詳 細 解 釋 如 何 評 估 零 售 服 務 所 需 的 樓 面 面 積 。

4.9            在 應 用 本 節 所 載 的 模 型 時 ， 必 須 就 目 標 規 劃 地 區 的 六 個 有 關 系 統 的 組 成 元 素 作 出 決 定 ：

1. 零 售 系 統 ；

2. 零 售 系 統 內 的 服 務 地 帶 ；

3. 零 售 系 統 內 的 購 物 地 點 ；

4. 基 準 年 ( 通 常 是 能 夠 提 供 最 新 和 統 一 數 據 的 年 份 )；

5. 設 計 年 ( 通 常 是 購 物 中 心 開 始 全 面 啟 用 / 運 作 的 年 份 ) ； 以 及

6. 固 定 價 格 。

4.10          所 需 數 據 包 括 ：

1. 基 準 年 和 設 計 年 的 人 口 / 住 戶 / 遊 客 / 工 人 數 目 ；

2. 基 準 年 和 設 計 年 內 每 人 / 每 個 住 戶 / 每 名 遊 客 / 每 名 工 人 的 消 費 開 支 ；

3. 居 民 / 遊 客 / 工 人 的 購 物 習 慣 ；

4. 基 準 年 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 和 承 諾 在 設 計 年 提 供 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 ； 以 及

5. 基 準 年 和 設 計 年 的 零 售 營 業 額 。

4.11          除 了 有 關 購 物 習 慣 的 資 料 外 ， 上 文 第 4.10 段 所 列 的 數 據 來 自 定 期 發 表 的 統 計 數 字 和 規 劃 署 本 身 的 資 訊 系 統 ， 而 有 關 購 物 習 慣 的 資 料 ， 則 以 上 文 第 1.3 段 提 及 的 研 究 所 進 行 的 調 查 為 依 據 。 在 某 些 情 況 下 ， 原 本 的 調 查 數 據 亦 需 作 出 修 訂 和 更 清 楚 界 定 購 物 中 心 ／ 地 區 的 地 方 購 物 模 式 。

4.12         應 用 模 型 時 需 採 取 的 六 個 基 本 步 驟 為 ：

1. 界 定 零 售 系 統 及 選 擇 適 合 的 基 準 年 和 設 計 年 ；

2. 收 集 數 據 ， 用 以 描 述 基 準 年 的 零 售 系 統 ；

3. 為 基 準 年 的 零 售 系 統 調 整 零 售 設 施 需 求 評 估 模 型 ；

4. 推 算 設 計 年 的 變 數 ；

5. 評 估 設 計 年 的 零 售 系 統 內 可 承 受 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 ； 以 及

6. 評 估 在 零 售 系 統 內 對 額 外 零 售 設 施 樓 面 面 積 的 需 求 。

4.13          在 界 定 零 售 系 統 時 ， 需 要 考 慮 兩 個 主 要 因 素 包 括 ：

1. 需 詳 細 評 估 的 零 售 系 統 的 地 理 範 圍 ； 以 及

2. 零 售 系 統 內 的 適 當 分 類 ( 即 可 容 易 地 把 有 相 同 購 物 習 慣 的 住 戶 ／ 遊 客 ／ 工 人 組 合 起 來 ) 。 所 需 的 分 類 在 很 大 程 度 上 取 決 於 將 會 進 行 的 規 劃 工 作 的 規 模 。

4.14          適 當 的 基 準 年 應 為 能 夠 提 供 優 質 數 據 的 最 近 一 年 ， 以 便 調 整 零 售 設 施 需 求 評 估 模 型 。 適 當 的 設 計 年 應 為 零 售 系 統 的 規 劃 年 限 ， 或 零 售 商 鋪 預 計 落 成 後 的 一 年 ， 以 容 許 有 關 商 鋪 能 發 展 完 善 的 營 業 模 式 。

4.15          商 店 在 每 個 服 務 地 帶 內 所 獲 得 的 消 費 開 支 可 用 多 個 指 標 來 評 估 。 這 些 消 費 開 支 亦 即 商 店 藉 著 由 不 同 地 帶 前 來 購 物 的 消 費 者 中 所 獲 取 的 零 售 開 支 水 平 ( 市 場 佔 有 率 ) 。 這 些 指 標 包 括 ：

1. 零 售 開 支 流 失 予 都 會 中 心 的 程 度 ；

2. 在 次 區 域 及 廣 泛 地 區 層 面 上 對 住 戶 購 物 習 慣 調 查 結 果 的 闡 釋 ；

3. 就 鄰 舍 層 面 服 務 地 帶 內 居 民 的 購 物 習 慣 而 特 別 委 託 顧 問 公 司 進 行 的 研 究 ； 以 及

4. 根 據 服 務 地 帶 內 商 店 分 布 的 研 究 結 果 而 作 出 的 專 業 判 斷 。

4.16          附錄2 詳 細 闡 釋 為 一 個 新 區 域 中 心 - 東 涌 新 市 鎮 中 心 而 建 立 的 模 型 ， 以 作 為 實 例 ， 並 舉 例 說 明 這 個 模 型 如 何 能 應 用 於 規 模 較 小 的 購 物 中 心 。

4.17          由 規 劃 署 進 行 ， 用 於 前 瞻 性 規 劃 的 需 求 評 估 ， 預 料 將 成 為 零 售 設 施 規 劃 大 綱 的 主 要 特 點 。 全 港 、 次 區 域 、 地 區 和 鄰 舍 零 售 設 施 需 求 評 估 ， 可 以 在 下 列 項 目 中 進 行 ：

1. 「 全 港 發 展 策 略 檢 討 」 ；

2. 次 區 域 規 劃 研 究 和 「 都 會 計 劃 」 檢 討 ；

3. 制 訂 發 展 綱 ； 以 及

4. 制 訂 發 展 大 綱 。

4.18          零 售 商 鋪 的 需 求 可 在 樓 面 面 積 或 土 地 分 配 上 得 到 反 映 ， 又 或 透 過 在 有 關 規 劃 圖 則 內 訂 定 零 售 設 施 供 應 量 的 上 限 而 反 映 。 零 售 設 施 的 供 求 情 況 應 受 到 定 期 監 察 。

零 售 服 務 所 需 樓 面 面 積 估 計

4.19          用 於 估 計 零 售 設 施 樓 面 面 積 需 求 的 評 估 方 法 ， 並 不 包 括 對 零 售 服 務 所 需 樓 面 面 積 的 評 估 。 這 是 因 為 按 消 費 開 支 預 測 零 售 設 施 需 求 的 方 法 需 要 把 焦 點 集 中 在 零 售 活 動 方 面 ， 而 並 非 在 零 售 樓 宇 方 面 ； 前 者 才 能 提 供 統 一 的 消 費 開 支 和 營 業 額 數 據 。 不 過 ， 零 售 服 務 被 納 入 零 售 業 的 定 義 範 圍 內 ( 見 第 1.12 段 ) ， 而 且 一 些 零 售 設 施 樓 面 面 積 是 由 零 售 服 務 ( 例 如 銀 行 、 理 髮 店 、 維 修 店 等 ) 所 佔 用 ， 故 在 預 測 零 售 設 施 樓 面 面 積 總 需 求 時 便 須 作 出 撥 備 。

4.20         國 際 上 的 傳 統 做 法 ， 是 採 用 簡 單 的 計 算 方 法 來 決 定 零 售 服 務 所 佔 的 樓 面 面 積 ， 即 根 據 便 利 品 ／ 比 較 品 ／ 酒 樓 餐 廳 樓 面 面 積 需 求 的 估 計 結 果 ， 再 按 一 定 比 例 ( 通 常 介 乎 10% 至 20% 之 間 ) 增 加 樓 面 面 積 ， 以 分 配 予 零 售 服 務 之 用 。

4.21       《 香 港 物 業 檢 討 報 告 》 中 載 列 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 統 計 數 字 ， 並 沒 有 分 開 指 出 零 售 服 務 所 佔 的 樓 面 面 積 。 此 外 ， 雖 然 每 個 購 物 中 心 的 調 查 數 據 可 以 作 為 估 計 的 依 據 ， 但 報 告 中 ， 並 沒 有 相 關 的 數 字 。 不 過 ， 值 得 留 意 的 是 ， 房 屋 委 員 會 記 錄 了 其 轄 下 購 物 中 心 內 零 售 服 務 所 佔 樓 面 面 積 的 比 例 ， 以 及 總 消 費 開 支 中 零 售 服 務 方 面 所 佔 的 比 例 。 房 屋 委 員 會 轄 下 的 中 型 購 物 中 心 ， 有 約 15% 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 是 用 作 零 售 服 務 ， 而 房 屋 委 員 會 轄 下 零 售 中 心 在 零 售 服 務 方 面 的 消 費 開 支 比 例 ， 則 由 11.3% ( 公 共 租 住 屋 �h ) 至 9.6 % ( 居 者 有 其 屋 計 劃 屋 苑 ) 不 等 。 關 於 零 售 服 務 佔 零 售 設 施 樓 面 面 積 的 比 例 ， 鄰 舍 中 心 通 常 會 較 地 區 中 心 為 高 ， 而 地 區 中 心 又 通 常 較 區 域 中 心 為 高 。

4.22         為 了 進 行 前 瞻 性 規 劃 ， 在 決 定 額 外 分 配 予 零 售 服 務 的 樓 面 面 積 時 ， 可 應 用 以 下 的 簡 單 計 算 方 法 ：

1. 佔 鄰 舍 中 心 的 10% 至 20% ；

2. 約 佔 地 區 中 心 的 10% ； 以 及

3. 約 佔 區 域 / 都 會 中 心 的 5 % 。

4.23         在 決 定 額 外 撥 出 的 樓 面 面 積 時 ， 有 需 要 考 慮 以 下 因 素 ：

1. 規 劃 署 在 相 類 似 的 購 物 中 心 所 取 得 的 零 售 服 務 供 應 水 平 資 料 ； 以 及

2. 考 慮 中 的 購 物 中 心 的 面 積 和 功 能 。

4.24         至 於 房 屋 委 員 會 的 發 展 計 劃 ， 房 屋 署 通 常 是 根 據 其 他 公 共 屋 �h 的 經 驗 ， 以 及 有 關 樓 面 面 積 和 消 費 開 支 數 據 的 紀 錄 來 決 定 零 售 服 務 的 供 應 水 平 。

5.1            以 下 為 按 消 費 開 支 推 算 零 售 設 施 需 求 的 評 估 方 法 的 限 制 ：

1. 這 個 評 估 方 法 規 定 ， 全 港 總 零 售 開 支 在 扣 除 遊 客 的 消 費 開 支 及 作 出 其 他 調 整 後 ， 與 全 港 商 店 的 總 營 業 額 相 同 。 事 實 上 ， 商 店 通 常 會 少 報 其 營 業 額 ， 一 些 消 費 開 支 亦 會 落 入 其 他 零 售 形 式 ， 例 如 透 過 電 視 和 以 郵 遞 方 式 訂 購 物 品 。 因 此 ， 這 個 評 估 方 法 包 括 一 個 校 正 因 子 ， 而 這 個 因 子 必 須 在 修 訂 營 業 額 和 消 費 開 支 數 據 ， 以 及 掌 握 了 其 他 零 售 形 式 的 消 費 開 支 數 據 後 加 以 檢 討 。

2. 為 評 估 中 的 零 售 系 統 訂 立 零 售 設 施 等 級 制 度 ， 在 某 程 度 上 須 運 用 專 業 判 斷 。 協 助 評 估 者 制 訂 零 售 系 統 的 一 些 指 引 已 載 於 上 文 第 4.12 段 。 不 過 ， 等 級 制 度 會 隨 著 時 間 而 轉 變 ， 而 零 售 中 心 的 相 對 地 位 亦 會 隨 著 新 零 售 中 心 的 加 入 而 有 所 改 變 。 單 是 加 入 評 估 中 的 零 售 中 心 便 可 能 會 改 變 整 個 等 級 制 度 ；

3. 服 務 範 圍 的 界 定 ， 在 某 程 度 上 亦 是 根 據 有 關 等 級 制 度 和 零 售 中 心 地 位 的 資 料 而 作 出 的 專 業 判 斷 。 正 如 附 錄 中 所 載 的 個 案 研 究 顯 示 ， 指 引 是 從 互 相 競 爭 的 零 售 中 心 的 相 對 面 積 、 零 售 商 店 組 合 、 地 位 和 距 離 等 方 面 著 眼 。 不 過 ， 在 一 些 個 案 中 ， 服 務 範 圍 最 好 是 由 近 期 針 對 有 關 零 售 中 心 ／ 服 務 範 圍 而 進 行 的 抽 樣 調 查 中 所 得 的 數 據 來 決 定 。

4. 對 市 場 佔 有 率 的 估 計 ， 是 評 估 者 其 中 一 個 最 重 要 的 判 斷 。 詳 細 的 例 子 已 載 列 於 附 錄 ， 然 而 ， 每 個 個 案 均 須 作 出 個 別 的 判 斷 。 至 於 服 務 範 圍 的 界 定 ， 在 第 1.3 段 所 提 及 的 研 究 中 所 進 行 的 調 查 ， 已 提 供 了 全 面 而 最 新 的 數 據 ， 可 協 助 估 計 市 場 佔 有 率 。 不 過 ， 正 如 上 文 所 述 ， 數 據 最 好 是 取 自 近 期 針 對 有 關 零 售 中 心 ／ 服 務 範 圍 而 進 行 的 抽 樣 調 查 ； 以 及

5. 推 薦 採 用 的 評 估 方 法 可 為 規 劃 師 和 發 展 商 提 供 一 套 評 估 需 求 的 工 具 。 不 過 ， 公 營 和 私 營 機 構 的 發 展 商 亦 可 本 著 不 同 的 目 標 ， 採 用 其 他 評 估 模 型 ( 例 如 房 屋 委 員 會 的 零 售 設 施 需 求 評 估 模 型 ) 。 這 些 模 型 可 採 用 不 同 的 數 據 和 假 設 ， 但 最 重 要 的 是 ， 它 們 可 用 來 估 計 不 同 方 面 的 需 求 。 舉 例 來 說 ， 房 屋 委 員 會 的 評 估 模 型 便 利 用 了 租 金 和 估 價 數 據 ， 從 屋 �h 管 理 角 度 來 評 估 「 需 要 」 ， 並 提 供 零 售 設 施 樓 面 面 積 估 計 和 其 他 資 料 。 這 些 另 類 的 評 估 方 法 的 功 用 是 可 以 肯 定 的 ， 而 其 評 估 結 果 亦 可 按 其 個 別 情 況 加 以 評 價 。

             一 般 方 法

6.1            第 4.6 至 4.23 段 所 述 的 評 估 方 法 ， 是 供 計 算 便 利 品 和 耐 用 品 的 零 售 設 施 樓 面 面 積 需 求 之 用 ， 並 以 可 能 服 務 範 圍 內 估 計 會 獲 得 的 消 費 開 支 作 為 計 算 的 依 據 。 構 成 零 售 設 施 樓 面 面 積 一 部 分 的 街 市 ， 是 香 港 一 個 重 要 的 便 利 品 銷 售 點 ， 因 為 街 市 在 中 國 傳 統 的 購 物 模 式 中 扮 演 非 常 重 要 的 角 色 。 根 據 這 個 模 式 ， 市 民 每 天 到 食 品 市 場 一 至 兩 次 ， 以 購 買 新 鮮 物 品 。 食 物 新 鮮 在 中 式 煮 食 中 非 常 重 要 ， 除 此 之 外 ， 價 錢 亦 同 樣 重 要 。 這 意 味 著 市 民 要 求 把 街 市 設 於 距 離 居 所 不 遠 的 地 方 ， 能 夠 信 步 即 達 ， 或 只 需 很 短 車 程 便 能 到 達 。

6.2            街 市 是 由 三 個 政 府 部 門 興 建 和 管 理 的 。 這 三 個 部 門 分 別 為 房 屋 署 、 市 政 總 署 和 區 域 市 政 總 署 ； 市 政 總 署 和 區 域 市 政 總 署 分 別 向 臨 時 市 政 局 和 臨 時 區 域 市 政 局 負 責 。 房 屋 署 轄 下 的 街 市 主 要 用 作 應 付 居 民 日 常 的 生 活 需 要 ， 兩 個 市 政 總 署 則 為 居 住 在 市 區 或 新 界 的 居 民 提 供 街 市 設 施 。

6.3            一 般 來 說 ， 市 政 局 的 政 策 一 向 是 只 遷 置 濕 貨 小 販 ， 而 乾 貨 小 販 則 會 繼 續 在 街 上 擺 賣 ， 或 在 可 能 情 況 下 搬 入 小 販 市 場 內 。 不 過 ， 街 市 設 施 的 供 應 ， 不 應 再 以 履 行 小 販 遷 置 為 唯 一 目 的 ， 而 應 按 個 別 情 況 ， 考 慮 街 市 設 施 的 興 建 是 否 合 理 ， 並 須 確 保 興 建 計 劃 實 際 可 行 。 市 政 局 轄 下 的 街 市 一 般 由 市 政 總 署 興 建 和 管 理 ， 但 當 局 亦 可 能 會 透 過 契 約 條 款 ， 規 定 私 人 發 展 商 在 大 型 私 人 住 宅 發 展 計 劃 中 提 供 街 市 設 施 。 至 於 區 域 市 政 局 的 政 策 ， 則 是 著 重 遷 置 小 販 。 在 沒 有 遷 置 承 擔 的 地 區 ， 街 市 設 施 可 能 由 區 域 市 政 局 本 身 提 供 ( 由 區 域 市 政 局 管 理 或 以 合 約 形 式 批 給 私 人 公 司 管 理 ) ， 或 透 過 契 約 條 款 訂 明 ， 凡 進 行 容 納 20,000 居 民 或 以 上 的 大 型 私 人 住 宅 發 展 計 劃 ， 私 人 發 展 商 必 須 提 供 街 市 設 施 。

            市 政 總 署 和 區 域 市 政 總 署 的 供 應 標 準

            標 準

6.4           根 據 一 九 八 七 年 一 項 有 關 市 區 街 市 設 施 的 調 查 結 果 ， 以 及 經 市 政 局 通 過 用 於 制 定 規 劃 標 準 的 方 法 ， 市 區 街 市 設 施 的 供 應 標 準 應 為 每 55 至 65 戶 設 一 個 攤 檔 ， 或 每 10,000 人 設 約 40 至 45 個 攤 檔 。 這 個 標 準 亦 可 應 用 到 沒 有 遷 置 承 擔 的 新 界 地 區 上 ， 以 便 在 發 展 大 綱 圖 上 預 留 土 地 。 這 個 標 準 旨 在 提 供 指 引 ， 在 應 用 時 應 具 靈 活 性 ， 以 顧 及 遷 置 承 擔 、 附 近 輔 助 零 售 設 施 的 供 應 情 況 、 散 貨 及 零 售 生 意 的 性 質 和 規 模 、 興 建 街 市 的 可 行 性 ， 以 及 現 有 小 販 造 成 的 滋 擾 。 每 個 情 況 應 從 地 區 層 面 來 評 估 。

            街 市 面 積

6.5           街 市 的 面 積 與 興 建 街 市 的 可 行 性 、 小 販 遷 置 承 擔 ， 以 及 個 別 服 務 範 圍 內 是 否 有 適 合 的 地 盤 等 息 息 相 關 ， 因 此 ， 在 計 算 街 市 的 最 小 面 積 方 面 ， 不 應 有 嚴 格 的 規 定 。 在 一 般 規 劃 上 ， 設 於 地 面 的 街 市 最 理 想 的 地 盤 面 積 約 為 3,000 平 方 米 ( 將 提 供 200 個 攤 檔 ) 。 如 同 時 把 地 面 和 一 樓 指 定 作 街 市 用 途 ， 則 地 盤 的 面 積 便 需 要 2,000 平 方 米 。 對 於 面 積 少 於 2,000 平 方 米 的 地 盤 ( 即 容 納 少 於 200 個 攤 檔 ) ， 必 須 根 據 個 別 街 市 的 可 行 性 而 作 出 考 慮 。 如 街 市 設 於 市 政 大 廈 ／ 區 域 市 政 局 綜 合 大 樓 內 ， 最 理 想 的 地 盤 面 積 則 應 為 3,000 平 方 米 。

6.6           關 於 人 均 地 盤 需 求 ， 單 層 街 市 所 需 的 面 積 為 每 人 0.065 平 方 米 至 0.073 平 方 米 ， 而 兩 層 高 街 市 所 需 的 面 積 則 為 每 人 0.040 平 方 米 至 0.045 平 方 米 ， 這 個 標 準 並 須 根 據 大 小 攤 檔 的 擬 議 組 合 加 以 調 整 。 街 市 設 施 的 供 應 標 準 扼 要 載 列 於 表1 。

            位 置 因 素

6.7           街 市 應 設 於 人 口 稠 密 的 地 區 內 ， 或 設 於 其 所 服 務 的 住 宅 區 附 近 ， 最 好 是 位 於 市 民 步 行 十 分 鐘 便 可 到 達 的 地 方 。 街 市 的 理 想 地 點 應 是 市 民 容 易 前 往 兼 且 顯 眼 的 地 方 。 在 可 能 情 況 下 ， 街 市 最 好 是 單 層 以 及 有 超 過 一 個 臨 街 面 。 在 正 常 情 況 下 ， 街 市 不 應 超 過 兩 層 。 如 須 興 建 兩 層 高 的 街 市 ， 便 應 考 慮 提 供 方 便 的 通 路 通 往 一 樓 ， 例 如 興 建 橫 越 毗 鄰 道 路 的 行 人 天 橋 ， 直 接 通 往 街 市 的 一 樓 。

6.8           由 於 街 市 的 活 動 可 能 會 對 鄰 近 地 區 的 其 他 用 途 構 成 滋 擾 ， 例 如 臭 氣 、 廢 水 ， 以 及 清 晨 送 貨 車 輛 發 出 的 噪 音 ， 故 應 審 慎 考 慮 街 市 的 位 置 、 設 計 和 管 理 ， 盡 量 減 少 可 能 對 環 境 造 成 的 影 響 ( 見 《 香 港 規 劃 標 準 與 準 則 》 第 九 章 ) 。

            房 屋 委 員 會 的 供 應 準 則

6.9           在 屋 �h 內 興 建 街 市 的 目 的 ， 是 滿 足 居 民 對 新 鮮 產 品 的 日 常 基 本 需 要 ， 因 此 ， 街 市 的 數 目 是 根 據 房 屋 署 所 採 用 的 按 消 費 開 支 推 算 需 求 的 評 估 方 法 來 計 算 個 別 屋 �h 的 總 零 售 設 施 供 應 量 。 房 屋 署 除 了 利 用 上 述 方 法 計 算 街 市 設 施 的 供 應 量 外 ， 同 時 亦 會 運 用 經 營 公 共 屋 �h 街 市 的 經 驗 。 平 均 而 言 ， 街 市 攤 檔 約 佔 公 共 屋 �h 零 售 設 施 總 樓 面 面 積 的 12% 。

             熟 食 中 心

             一 般 方 法

6.10          市 政 局 和 區 域 市 政 局 均 無 提 供 熟 食 中 心 的 法 定 責 任 ， 但 如 察 覺 有 這 方 面 的 需 求 ， 兩 局 可 以 按 需 求 提 供 熟 食 中 心 。

6.11          市 政 局 現 行 的 政 策 是 興 建 熟 食 中 心 ， 以 遷 置 私 人 住 宅 區 內 的 街 上 熟 食 檔 。 至 於 工 業 區 ， 特 別 是 九 龍 灣 等 新 發 展 工 業 區 ， 市 政 局 的 政 策 是 根 據 需 要 而 作 出 規 劃 。 設 立 熟 食 中 心 的 目 的 ， 是 提 供 另 類 飲 食 設 施 以 取 代 違 例 小 販 和 違 例 食 肆 ， 從 而 實 施 小 販 管 制 。 當 個 別 地 區 ， 特 別 是 工 業 ／ 住 宅 混 合 地 區 ( 例 如 大 角 咀 和 深 水 �� ) 出 現 問 題 時 ， 市 政 局 會 考 慮 作 出 遷 置 承 擔 。

6.12          區 域 市 政 局 的 現 行 政 策 亦 是 興 建 熟 食 中 心 ， 以 遷 置 私 人 住 宅 區 內 的 街 上 熟 食 檔 。 至 於 工 業 區 ， 區 域 市 政 局 的 政 策 趨 向 於 根 據 遷 置 承 擔 而 作 出 規 劃 。 不 過 ， 在 一 些 沒 有 遷 置 承 擔 的 地 方 ， 仍 應 在 規 劃 圖 則 上 預 留 土 地 ， 以 便 在 有 實 際 需 求 時 仍 能 提 供 熟 食 中 心 設 施 。

            標 準

6.13          現 時 ， 在 私 人 住 宅 區 內 並 無 供 應 熟 食 中 心 的 標 準 。 私 人 住 宅 區 內 的 熟 食 中 心 一 般 由 市 政 局 和 區 域 市 政 局 興 建 ， 以 遷 置 街 上 的 熟 食 檔 或 小 販 。

6.14         在 工 業 區 內 ， 熟 食 中 心 的 供 應 標 準 為 每 名 工 人 佔 地 盤 淨 面 積 0.06 平 方 米 。 這 個 標 準 是 根 據 下 列 因 素 而 釐 定 ： 市 政 局 在 一 九 八 六 年 為 選 定 工 業 區 飲 食 設 施 而 進 行 的 調 查 結 果 、 現 時 熟 食 中 心 的 需 求 趨 勢 ， 以 及 興 建 熟 食 中 心 所 需 的 土 地 ／ 樓 面 面 積 。 這 個 標 準 亦 適 用 於 沒 有 遷 置 承 擔 的 區 域 市 政 局 管 轄 地 區 ， 以 作 為 在 規 劃 圖 則 上 預 留 土 地 的 指 引 。 熟 食 中 心 的 供 應 標 準 可 按 個 別 工 業 區 的 情 況 作 出 調 整 ， 以 應 付 區 內 需 求 ( 同 時 考 慮 其 他 類 別 飲 食 設 施 ， 例 如 工 廠 食 堂 、 快 餐 店 和 酒 樓 餐 廳 的 供 應 情 況 ) ， 以 及 履 行 遷 置 承 擔 。

6.15         由 於 工 業 區 內 不 同 類 別 飲 食 設 施 的 供 應 情 況 會 出 現 變 動 ， 預 留 供 興 建 熟 食 中 心 的 土 地 可 用 作 其 他 臨 時 用 途 ， 以 作 為 臨 時 措 施 。 為 興 建 熟 食 中 心 而 作 出 的 撥 地 安 排 ， 通 常 屬 臨 時 性 質 。 當 出 現 明 確 的 需 求 ， 以 及 當 其 他 協 調 的 用 途 可 以 與 熟 食 中 心 綜 合 發 展 時 ， 便 可 永 久 撥 出 土 地 。 當 局 必 須 按 個 別 情 況 考 慮 每 宗 個 案 。

            熟 食 中 心 的 面 積

6.16          雖 然 只 設 有 少 量 攤 檔 的 熟 食 中 心 可 能 並 不 吸 引 ， 但 基 於 運 作 上 的 理 由 ， 單 層 熟 食 中 心 最 理 想 的 攤 檔 數 目 應 不 超 過 12 個 ， 而 兩 層 高 熟 食 中 心 最 理 想 的 攤 檔 數 目 應 限 定 為 15 個 。

6.17         為 了 進 行 一 般 規 劃 ， 一 個 標 準 熟 食 檔 的 總 樓 面 面 積 應 為 60 至 70 平 方 米 ， 以 容 許 闢 設 附 屬 設 施 。

            位 置 和 設 計 因 素

6.18          熟 食 中 心 應 位 於 工 人 容 易 前 往 的 地 點 ， 並 應 盡 量 避 免 位 於 四 周 被 主 要 道 路 包 圍 的 地 方 ， 最 好 設 於 獨 立 的 單 層 建 築 物 內 。 不 過 ， 為 了 使 土 地 用 途 合 乎 經 濟 效 益 ， 特 別 是 市 區 的 土 地 用 途 ， 兩 層 高 的 熟 食 中 心 是 可 以 考 慮 的 。 同 時 ， 亦 應 考 慮 綜 合 發 展 熟 食 中 心 和 其 他 協 調 的 用 途 ， 例 如 闢 設 天 台 休 憩 公 園 ， 以 及 在 熟 食 中 心 上 層 闢 設 社 區 和 政 府 用 途 。

6.19          熟 食 中 心 的 設 計 應 符 合 衛 生 和 防 火 標 準 。 此 外 ， 應 慎 重 考 慮 如 何 減 少 熟 食 中 心 可 能 對 環 境 造 成 的 不 良 影 響 ， 例 如 煙 霧 、 臭 氣 、 垃 圾 和 廢 水 。 雖 然 熟 食 中 心 、 公 廁 和 垃 圾 收 集 站 會 由 同 一 機 構 管 理 ， 但 最 好 設 於 不 同 地 點 。 如 基 於 土 地 限 制 原 因 ， 公 廁 、 垃 圾 收 集 站 和 熟 食 中 心 須 設 於 同 一 地 點 ， 亦 應 把 三 者 分 隔 開 來 ， 包 括 提 供 獨 立 通 路 和 通 風 口 ， 以 及 在 三 者 之 間 加 設 屏 障 。

            檢 討 的 需 要

6.20          街 市 和 熟 食 中 心 供 應 標 準 的 扼 要 載 列 於 表1 。 鑑 於 市 政 局 ／ 區 域 市 政 局 的 政 策 可 能 會 因 有 關 部 門 進 行 的 研 究 而 改 變 ， 故 這 些 標 準 應 定 期 加 以 檢 討 。

7.1            這 些 有 關 零 售 設 施 的 準 則 ， 為 公 營 和 私 營 機 構 在 規 劃 和 評 估 零 售 設 施 上 提 供 了 必 須 的 背 景 、 大 綱 、 指 引 和 工 具 。 在 規 劃 全 港 零 售 設 施 方 面 ， 準 則 建 議 採 用 計 量 經 濟 學 預 測 模 型 。 作 為 前 瞻 性 規 劃 和 擬 備 發 展 大 綱 的 基 礎 ， 準 則 建 議 採 用 按 消 費 開 支 評 估 零 售 設 施 樓 面 面 積 需 求 的 模 型 。

7.2            除 了 為 公 營 和 私 營 機 構 提 供 指 引 外 ， 本 準 則 亦 嘗 試 找 出 一 個 可 達 致 平 衡 的 方 法 ， 以 確 保 一 方 面 提 供 實 用 的 零 售 設 施 ， 另 一 方 面 容 許 市 場 繼 續 自 行 調 節 零 售 設 施 的 供 應 量 ， 使 市 場 能 因 應 社 會 、 經 濟 和 人 口 方 面 的 轉 變 而 作 出 有 效 率 和 適 當 的 回 應 。