Page 33 - ar2019_sc

專題

適合作商業發展的優越位置

旺角是一個主要商業區，設有完善的公共交通設施，包括多個港鐵站。該用地

佔地約 1.18 公頃，位於市中心的交通樞紐，適合用作發展甲級寫字樓。在該

處發展甲級寫字樓、酒店、商店及服務行業和娛樂場所，可與鄰近的新世紀廣

場 ( 辦公室及購物中心 ) 和帝京酒店 (圖2) 產生協同效益，提升旺角作為九龍

區重要商業 / 辦公室樞紐的地位。

改善公共空間和滿足區內人士的需要及期望

旺角區的道路非常繁忙，道路容量已接近飽和，難以在該舊市區進行道路擴闊

/ 改善工程。該區經常出現交通擠塞，街上的公共小型巴士 ( 下稱「小巴」) 及

跨境巴士令交通擠塞問題進一步惡化。雖然現有的旺角道行人天橋 (圖4) 貫通

東西，連接港鐵旺角東站與港鐵荃灣線旺角站，但由旺角東站直接通往南面的

通道不多，加上目前橫跨亞皆老街的行人天橋既狹窄又人多擠迫。該用地在重

建後不但可容納這些小巴及跨境巴士，還可改善行人連接設施和易行度。

根據人口結構的推算，旺角區的長者人口高於全港各區的平均水平，因此該區

對各類政府、機構或社區設施的需求殷切。此外，按照《香港規劃標準與準

則》，旺角區的鄰舍及地區休憩用地供應均不足。透過重建該用地有助解決休

憩用地不足的問題，並可改善街道環境。

善用珍貴的土地資源

旺角分區計劃大綱圖訂明「商業」地帶所許可的最高地積比率為 12 倍，而「住

宅」地帶所許可的最高地積比率為 9 倍。就發展密度而言，為善用珍貴的土地

資源，相對於把該用地劃作住宅用途，將之劃為商業用途，更能發揮其發展潛

力，地盡其用。因此，該研究建議把該用地劃為純商業用途，不包含住宅。

30